Usa ka Modelo sa Negosyo nga "Ilansad" ang Mga STO nga Utang sa US Real Estate sa 2020

(Kini nga Artikulo gi-update para sa 2023)

REI Capital Income (REICI) nakamugna og bag-ong paagi sa “corporatize” ug ilisan ang tradisyonal nga Mortgage Debt para sa US Pondo sa Komersyal nga Yuta ug Balay. Ang kini nga utang sa STO gihisgutan ug gi-optimize alang sa mga isyu nga gihisgutan sa miaging mga post sa blog nga "… Pagsabut sa" Pagkapakyas sa Paglunsad "sa STO sa 2019."

Uban niini nga Utang STO, ang REICI makahatag ug 5.5% nga kita sa interes sa US Investors, nga gibayran kada quarter. Non-US Investors, pagabayran sa $US Dollars ug exempted sa 30% US withholding tax requirements.
Ang kini nga bag-ong paagi gibase sa kombinasyon sa usa ka “Kumpanya nga Bond"Ug usa ka istraktura nga" Real Estate Credit Facility ", nga nahimong posible pinaagi sa" Portfolio Debt Exception "nga natala sa blockchain ingon usa ka"Paghalad sa Token sa Seguridad”(STO)

Unsa man ang usa ka Corporate Bond?

Gihubit sa SEC ang usa ka corporate bond ingon "Usa ka obligasyon sa utang. Ang mga namuhunan nga namalit mga corporate bond nagpahulam salapi sa kompanya nga nag-isyu sa bond. Sa baylo, ang kompanya naghimo usa ka ligal nga pasalig nga magbayad sa interes sa prinsipal ug, sa kadaghanan nga mga kaso, ibalik ang prinsipal kung moabut na ang obligasyon, o maturity. ” Sama sa tanan nga pagpamuhunan, ang mga bono nagdala mga risgo. Ang usa ka hinungdan nga peligro sa usa ka tag-iya sa bono mao nga ang kompanya mahimo’g dili makahimo sa pagbayad sa tukma sa panahon nga interes o prinsipal, ang “Default Risk”.

Kung ang usa ka kompanya nag-default sa mga bono niini ug nabangkaruta, ang mga tagdumala sa bono adunay pag-angkon sa mga assets ug real flow sa kompanya. Ang mga termino sa bono ang nagtino sa lugar sa naghupot sa bono sa linya, o ang prayoridad sa pag-angkon. Ang prayoridad ibase sa kung ang bugkos, pananglitan, usa ka siniguro nga bugkos, usa ka tigulang nga dili sigurado nga bugkos o usa ka junior nga dili sigurado (o sakop) nga bugkos.

Unsa ang usa ka Real Estate nga "Pasilidad sa Kredito"?

Ang pasilidad sa kredito usa ka klase nga pamaagi sa pautang o utang nga kanunay gigamit sa usa ka negosyo o kahimtang sa korporasyon. Daghang mga gibaligya sa publiko nga mga REIT manghulam sa daghang salapi sa usa ka bangko o usa ka grupo sa mga bangko sa porma sa usa ka linya sa kredito. Sa yano nga pagkasulti, ang usa ka pasilidad sa kredito usa ka serye sa lainlaing mga pautang nga mahimo’g makuha sa usa ka kompanya, aron matubag ang mga kinahanglanon sa pagkuha sa panalapi. Ang usa ka pasilidad sa kredito labi pa o kulang sa usa ka dako nga pautang sa payong nga mahimong makuha sa usa ka kompanya kung gikinahanglan sa dugay nga panahon. Kini nga konsepto parehas sa us aka linya sa kredito nga nagtuyok sa bangko.

Alang sa usa ka Nag-isyu sa Pondo sa Real Estate, kini nga porma sa pautang us aka hulip alang sa usa ka serye sa mga naandan nga obligasyon sa pagpautang sa us aka portfolio nga mga assets. Gitugotan niini ang kompanya nga komersyal nga yuta ug andam na ang pag-access sa utang nga gikinahanglan aron makaangkon dayon og mga kabtangan, nga wala ang kasagaran nga taas nga oras sa pagsira nga adunay kalabutan sa financing sa mortgage. Ang usa ka kasabutan sa pasilidad sa kredito mag-establisar sa "mga sukaranan sa underwriting" nga gikinahanglan alang sa pagkuha sa mga bag-ong mga kabtangan sa yuta ug gitukod ang cross-collateralization. Alang sa usa ka Pagpahulam, hinungdanon nga hinumdoman nga ang mga punoan nga sukaranan sa pagpahulam usa ka kombinasyon sa kinatibuk-an nga portfolio nga "loan-to Value ratio" (LTV) ug ang "debt service coverage ratio" (DSCR). Kini nagpasabut nga ang labi ka kusug nga paghimo sa mga kabtangan adunay potensyal nga makasuporta sa mga dili kaayo nahimo nga kabtangan. Kung ang pautang sa pasilidad sa real estate credit giorganisar ingon usa ka "unsecured loan" kini mahimo nga usa ka "senior unsecured loan" nga gisiguro sa "unencumbered asset pool" nga nagpasabut nga wala’y ubang mga utang o pag-utang nga tigulang sa "Credit Facility". Sa kini nga paagi sa panghitabo sa default o pagkabangkaruta ang pasilidad sa pagpautang gihatagan bayad una, sa parehas nga paagi ang usa ka siniguro nga una nga pautang nga adunay pauna nga prayoridad.

Unsa ang "Portfolio Debt Exception"? Ug nganong makabayad ang REICI ug 5.5% nga Interes sa mga dili US Investors nga walay 30% Withholding Tax Requirement?

Tungod sa medyo dili klaro nga IRS exemption nga gitawag nga "Portfolio Debt Exception", ang interes sa portfolio hingpit nga wala’y labot sa 30 porsyento nga buhis sa pagpugong sa US. Aron mahimong kuwalipikado isip portfolio nga interes, ang utang kinahanglan gikan sa usa ka langyaw nga nagpahulam ug kinahanglan magtagbo sa daghang mga kinahanglanon. Ang nag-unang kinahanglanon nga may kalabotan sa usa ka STO sa Utang mao nga ang utang kinahanglan naa sa "Rehistrado nga Porma". Buot ipasabot, ang orihinal ug sunod nga beneficial owners kinahanglang irekord sa book-entry form. Kini nga kinahanglanon hingpit nga nasulbad sa teknolohiya sa STO blockchain.

Unsa ang mga Pamantayan sa Underwriting sa REICI?

Ang REICI Bond STO mohatag sa Utang financing para sa portfolio acquisitions ug mosunod sa mosunod nga underwriting nga mga kinahanglanon. Ang pagsunod sa mga sumbanan sa Underwriting hinungdanon sa pag-establisar sa pagsalig sa mga tigpamuhunan sa bond.

Ang REICI magpadayon sa usa ka kasagaran nga Loan to Value Ratio (LTV) nga tali sa 65% - 70%. Diin ang "bili" mao ang presyo sa pagkuha. Ang usa ka ratio sa LTV gikalkulo pinaagi sa pagbahin sa kantidad nga gihulam sa labing gamay sa gibanabana nga kantidad o presyo sa pagpalit sa kabtangan, nga gipahayag ingon usa ka porsyento. Ang balanse sa kapital nga gikinahanglan alang sa pagkuha gikan sa Equity Investors. Alang sa komersyal nga real estate ang pinansyal nga institusyonal nga sumbanan mao ang 75% o dili kaayo.

Ang REICI magpadayon sa usa ka average nga Debt Service Coverage ratio (DSCR) nga 1.25x. Ang DSCR kay usa ka sukod sa cash flow nga magamit sa pagbayad sa kasamtangang obligasyon sa utang. Ang ratio nag-ingon nga ang net operating income isip usa ka multiple sa mga obligasyon sa utang tungod sa sulod sa usa ka tuig, lakip ang interes ug prinsipal. Alang sa komersyal nga real estate ang pinansyal nga institusyonal nga minimum nga sumbanan anaa sa taliwala sa 1.15x ug 1.5x

Makakuha ang REICI og usa ka appraisal gikan sa usa ka nasudnon nga giila nga appraisal firm (ie CBRE) sa dili pa magsira sa bisan unsang pag-angkon ug dili mobayad sa presyo nga labaw sa gibanabana nga kantidad.

Ang Paradox sa "Negatibo nga Bayad sa Interes" May Kalabutan

Tungod sa kasamtangan ug padayon nga "negative interest rate" nga palibot sa nagkalain-laing bahin sa kalibutan; adunay usa ka dako nga gidaghanon sa mga global investors nga nangita sa ubos nga risgo "Kita" pamuhunan. Gipangita nila ang positibo nga abot sa kita nga kasagarang gihatag sa US REITs. Sumala sa National Association of REITs (NAREIT) Equity REIT dividend abot:

Para sa tuig nga natapos sa Disyembre 2021:

TANANG US Equity REITS: 2.6%

Kasagaran, 70% sa tinuig nga mga dibisyon nga gibayran sa mga REIT ang kuwalipikado ingon ordinaryong buhis nga kita sa buhis, 15 porsyento ang mahimong kwalipikado isip pagbalik sa kapital ug 16 porsyento ang mahimong kwalipikado ingon ang kadugayon nga mga kita sa kapital.

Ang tradisyunal nga US real estate EQUITY nga pamuhunan dili makatanyag “Kita” sa mga dili-namumuhunan sa Estados Unidos (ang mga dili mag-file sa US Tax Return) tungod sa 30% nga pagpugong sa buhis sa IRS.

Giunsa paghimo sa REICI ang pagbayad sa interes sa $US nga Dolyar sa mga Bond Investor sa tibuuk kalibutan?

Ang REICI mogamit sa US Dollar Coins (USDC$) nga gihatag sa among partner nga Circle.com. Ang among Circle accounts naghatag sa REICI og duol sa real-time, internasyonal nga mga pagbayad, ug sayon ​​nga masubay nga overview sa tanang transaksyon. Ang matag tigpamuhunan sa bono adunay access sa ilang kaugalingon nga personal nga Circle account. Sulod sa ilang account, ang matag naghupot sa bono makasubay sa tanang bayad sa interes sa REICI; ipiho ang ilang lokal nga impormasyon sa bangko alang sa katapusang deposito sa mga pagbayad sa interes. Ang REICI mohimo sa pagbayad sa interes sa $US