(Dieser Artikel wurde für 2022 aktualisiert)

REI Capital Income (REICI) hat einen neuen Weg entwickelt, um traditionelle Hypothekenschulden für seine USA zu „korporatisieren“ und zu ersetzen Gewerblicher Immobilienfonds. Dieser Debt STO adressiert und optimiert die Probleme, die in den vorherigen Blog-Beiträgen „… Verständnis des „Failure to Launch“ des STO im Jahr 2019“ erörtert wurden.

Mit diesem Debt STO kann REICI 4.00 % Zinserträge an Nicht-US-Investoren liefern, die entweder monatlich oder vierteljährlich in US-Dollar (oder der Landeswährung ihrer Wahl) gezahlt werden, und von den 30 % US-Quellensteueranforderungen befreit werden.
Dieser neue Weg basiert auf der Kombination eines „Unternehmensanleihen“ und eine strukturierte „Real Estate Credit Facility“, ermöglicht durch die „Portfolio Debt Exception“, die auf der Blockchain als „Angebot für Sicherheits-Token“ (STO)

Unternehmensanleihen

Was ist eine Unternehmensanleihe?

Die SEC definiert eine Unternehmensanleihe als „Schuldverschreibung. Anleger, die Unternehmensanleihen kaufen, verleihen dem Unternehmen, das die Anleihe emittiert, Geld. Im Gegenzug verpflichtet sich das Unternehmen rechtlich, Zinsen auf den Kapitalbetrag zu zahlen und in den meisten Fällen den Kapitalbetrag zurückzugeben, wenn die Anleihe fällig wird oder fällig wird. “ Anleihen sind wie alle Anlagen mit Risiken verbunden. Ein wesentliches Risiko für einen Anleihegläubiger besteht darin, dass das Unternehmen möglicherweise keine rechtzeitigen Zins- oder Kapitalzahlungen leistet, das „Ausfallrisiko“.

Wenn ein Unternehmen mit seinen Anleihen in Verzug gerät und bankrott geht, haben Anleihegläubiger einen Anspruch auf das Vermögen und den Cashflow des Unternehmens. Die Bedingungen der Anleihe bestimmen den Platz des Anleihegläubigers oder die Priorität des Anspruchs. Die Priorität hängt davon ab, ob es sich bei der Anleihe beispielsweise um eine besicherte Anleihe, eine vorrangige unbesicherte Anleihe oder eine nachrangige unbesicherte (oder nachrangige) Anleihe handelt.

Was ist eine Immobilien-Kreditfazilität?

Eine Kreditfazilität ist eine Art Kredit- oder Schuldenstrategie, die häufig in einem Geschäfts- oder Unternehmensumfeld angewendet wird. Viele öffentlich gehandelte REITs werden einen großen Geldpool von einer Bank oder einer Gruppe von Banken in Form einer Kreditlinie ausleihen. Einfach ausgedrückt handelt es sich bei einer Kreditfazilität um eine Reihe verschiedener Kredite, auf die ein Unternehmen zurückgreifen kann, um seinen Bedarf an Akquisitionsfinanzierungen zu decken. Eine Kreditfazilität ist mehr oder weniger ein großer Dachkredit, den ein Unternehmen bei Bedarf über einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen kann. Dieses Konzept ähnelt einer revolvierenden Kreditlinie einer Bank.

Für einen Emittent von Immobilienfonds, ersetzt diese Kreditform eine Reihe typischer Hypothekenverpflichtungen in einem Portfolio von Vermögenswerten. Es ermöglicht dem gewerblichen Immobilienunternehmen einen schnellen Zugang zu den für den schnellen Immobilienerwerb erforderlichen Fremdkapital, ohne die bei Hypothekenfinanzierungen typischen langen Schließzeiten. Ein Kreditrahmenvertrag legt die für den Erwerb neuer Immobilienwerte erforderlichen „Underwriting Standards“ fest und begründet die gegenseitige Besicherung. Für einen Kreditgeber ist es wichtig zu beachten, dass die wichtigsten Kreditkriterien eine Kombination aus der „Loan-to-Value-Ratio“ (LTV) des gesamten Immobilienportfolios und der „Debt Service Coverage Ratio“ (DSCR) sind. Dies bedeutet, dass leistungsfähigere Eigenschaften das Potenzial haben, schwächere Eigenschaften zu unterstützen. Wenn das Darlehen der Immobilienkreditfazilität als „unbesichertes Darlehen“ strukturiert ist, handelt es sich um ein „vorrangiges unbesichertes Darlehen“, das durch den „unbelasteten Vermögenspool“ besichert ist, d. h. es gibt keine anderen Schulden oder Hypotheken, die der „Kreditfazilität“ vorrangig sind. Auf diese Weise wird im Falle eines Zahlungsausfalls oder Konkurses zuerst die Kreditlinie ausgezahlt, ebenso wie eine gesicherte erste Hypothek Vorrang hat.

 

Was ist die „Portfolio-Schuldenausnahme“? Und warum kann REICI 4.00 % Zinsen an Nicht-US-Investoren zahlen, ohne dass eine Quellensteuer von 30 % erforderlich ist?

Aufgrund einer relativ undurchsichtigen IRS-Befreiung namens „Portfolio Debt Exception“ sind Portfoliozinsen vollständig von der 30-prozentigen US-Quellensteuer befreit. Um sich als Portfoliozins zu qualifizieren, muss das Darlehen von einem ausländischen Kreditgeber stammen und mehrere Anforderungen erfüllen. Die Hauptanforderung in Bezug auf ein Debt STO ist, dass die Schuld in „registrierter Form“ vorliegen muss. Das heißt, die ursprünglichen und späteren wirtschaftlichen Eigentümer müssen buchmäßig erfasst werden. Diese Anforderung wird mit der STO-Blockchain-Technologie perfekt gelöst.

 

 

Was sind die Zeichnungsstandards von REICI?

Der REICI Bond STO stellt die Fremdfinanzierung für Portfolioakquisitionen bereit und erfüllt die folgenden Underwriting-Anforderungen. Die Einhaltung der Underwriting-Standards ist wesentlich, um bei Anleiheinvestoren Vertrauen aufzubauen.

REICI wird ein durchschnittliches Loan to Value Ratio (LTV) zwischen 65 % und 70 % aufrechterhalten. Wobei der „Wert“ der Anschaffungspreis ist. Ein LTV-Verhältnis wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den geringeren Wert aus Schätzwert oder Kaufpreis der Immobilie dividiert wird, ausgedrückt in Prozent. Der Rest des für Akquisitionen erforderlichen Kapitals wird von Eigenkapitalinvestoren stammen. Für gewerbliche Immobilien beträgt der Finanzinstitutsstandard 75 % oder weniger.

REICI wird eine durchschnittliche Debt Service Coverage Ratio (DSCR) von 1.5x beibehalten. Der DSCR ist eine Messung des Cashflows, der zur Begleichung laufender Schuldenverpflichtungen zur Verfügung steht. Das Verhältnis gibt das Nettobetriebsergebnis als Vielfaches der innerhalb eines Jahres fälligen Schuldverpflichtungen einschließlich Zinsen und Kapital an. Für gewerbliche Immobilien liegt der Mindeststandard für Finanzinstitute zwischen 1.15x und 1.5x

REICI holt vor dem Abschluss einer Übernahme eine Bewertung von einem national anerkannten Bewertungsunternehmen (dh CBRE) ein und zahlt keinen Preis, der über dem geschätzten Wert liegt.

 

Das Paradoxon der „Negativzinsen“ ist relevant

Aufgrund des aktuellen und anhaltenden „Negativzinsumfelds“ in verschiedenen Teilen der Welt; Es gibt eine große Anzahl von Anlegern weltweit, die nach risikoarmen „Ertrags“-Anlagen suchen. Sie streben nach den positiven Ertragsrenditen, die typischerweise von US-REITs geliefert werden. Laut der National Association of REITs (NAREIT) Dividendenrenditen für Aktien-REITs:

 

 

Für das Jahr bis Dezember 2021:

ALLE US-Aktien-REITs: 2.6 %

Im Durchschnitt gelten 70% der von REITs gezahlten jährlichen Dividenden als ordentliches zu versteuerndes Einkommen, 15% als Kapitalrendite und 16% als langfristige Kapitalgewinne.

Traditionelle US-Immobilien-EQUITY-Anlagen können Nicht-US-Anlegern (diejenigen, die keine US-Steuererklärungen einreichen) aufgrund der Quellensteuerregeln von IRS 30% kein „Einkommen“ bieten.

 

 

Wie wird REICI Zinszahlungen in US-Dollar an Anleiheinvestoren auf der ganzen Welt leisten?

REICI verwendet US-Dollar-Münzen (USDC$), die von unserem Partner Circle.com bereitgestellt werden. Unsere Circle-Konten bieten REICI internationale Zahlungen nahezu in Echtzeit und einen leicht nachvollziehbaren Überblick über alle Transaktionen. Jeder Anleiheinvestor hat Zugang zu seinem eigenen persönlichen Circle-Konto. Innerhalb seines Kontos kann jeder Anleiheninhaber alle REICI-Zinszahlungen verfolgen; geben Sie ihre lokale Bankverbindung für die endgültige Hinterlegung von Zinszahlungen an. REICI leistet Zinszahlungen in US-Dollar

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