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Immobilier commercial américain et compréhension du «défaut de lancement» de la STO en 2019 - Partie 2

Partie 2 sur 3: Le marché immobilier privé des valeurs mobilières - Une condition préalable à la compréhension

Bien qu'il y ait eu quelques STO financées avec succès en 2018 et 2019, il s'agit principalement de sociétés technologiques qui se concentrent sur le développement de la technologie blockchain et des plates-formes en ligne pour desservir les OMC marché. Il y a également eu des STO de fonds de capital-risque qui ont réussi à investir dans des sociétés de technologie blockchain. Du point de vue de ceux qui ont investi dans ces entreprises, ils investissaient dans des sociétés d'infrastructure de blockchain innovantes en phase de démarrage. Un peu comme les premiers investissements dans Uber ou Wework ou d'autres sociétés Unicorn. Plus important encore, ces premiers investissements ont été levés via le marché traditionnel des placements privés. Le fait que ces premiers investissements aient été numérisés en tant que STO n'était rien de plus qu'une preuve de concept et n'a joué aucun rôle dans la décision d'investir ou non.

Le but de cet article est de comprendre pourquoi le client «prévu» (les émetteurs de titres) des transactions immobilières commerciales américaines et leurs investisseurs «intentionnels» n'ont pas investi.

Comprendre les investissements immobiliers commerciaux aux États-Unis:

FPI (Confiance dans l'investissement immobilier) ont été créés pour la première fois aux États-Unis en 1960. Pour la première fois, les avantages des investissements immobiliers commerciaux étaient accessibles à tous les investisseurs via les marchés publics. Avant les REIT, les investissements immobiliers commerciaux n'étaient disponibles que via les marchés de placements privés, et donc uniquement disponibles pour les riches. Pour être cotée en bourse, une société doit être une société « C », qui était et est soumise à la double imposition ; d'abord au niveau de l'entreprise puis à nouveau au niveau de l'investisseur lors de la réception des revenus de dividendes. Le FPI était une nouvelle forme de société qui pouvait être cotée en bourse, et si 90 % des bénéfices étaient distribués aux investisseurs, ils ne seraient pas imposés au niveau des sociétés.

Depuis, le concept REIT s'est répandu dans le monde entier. En conséquence, l'immobilier commercial est généralement considéré comme un actif générateur de revenus sur les marchés publics.

Cependant, il existe un très grand marché privé pour les investissements immobiliers commerciaux aux États-Unis et ces opportunités ne sont généralement accessibles qu'aux particuliers et aux institutions riches.

C'est un point clé. C'est le principal avantage et objectif du marché STO, de fournir aux petits investisseurs non seulement aux États-Unis mais du monde entier, l'accès aux opportunités d'investissement sur le marché privé et, au fil du temps, à fournir également des liquidités.

L'état actuel du marché immobilier commercial américain:

Le but de la discussion sur les FPI sur les marchés publics est de souligner les similitudes et les différences avec les marchés de l'investissement immobilier privé. Depuis l'avènement du FPI, tous les placements immobiliers sont universellement considérés comme des actifs productifs de revenus. Tous les investissements immobiliers privés sont structurés comme des entités pass-through afin d'éviter la double imposition.

La principale différence entre les marchés publics et privés de l'investissement immobilier est de savoir qui a accès aux opportunités d'investissement. De toute évidence, n'importe qui aux États-Unis peut investir sur le marché public; il n'y a pas de critère de richesse minimum. Cependant, pour investir dans le marché immobilier privé, chaque investisseur doit être un «investisseur accrédité» tel que défini par la SEC, avec une valeur nette minimale de 1 million de dollars, à l'exclusion de sa résidence principale.

Une autre différence importante concerne les exigences de dépôt et de déclaration auprès de la SEC. Toutes les entreprises publiques sont tenues de déposer des rapports financiers auprès de la SEC trimestriellement ou semestriellement selon leur taille. Les entreprises privées ne sont pas tenues de déposer une demande auprès de la SEC à moins qu'elles n'aient 2,000 XNUMX investisseurs ou plus. Sachant cela, il n'est pas surprenant d'apprendre que les entreprises privées ayant accès à des investisseurs fortunés choisiront toujours d'avoir un plus petit nombre d'investisseurs, chacun avec un montant d'investissement plus important. Ainsi, ces sociétés évitent les dépenses associées aux exigences de dépôt et de déclaration de la SEC.

Les sociétés cotées en bourse sont toutes des sociétés perpétuelles. Toutes les sociétés immobilières privées [de placement] ont une sortie pré-planifiée ou la fin de son existence.

La raison pour laquelle il est important de comprendre ces différences entre les marchés public et privé est que les entreprises privées se structureront pour réussir sur le marché du [placement] privé. Les structures qu'ils choisissent sont entièrement différentes des structures nécessaires pour réussir sur les marchés publics.

En termes simples, les sociétés immobilières américaines à la recherche d'investisseurs privés structurent leurs transactions pour attirer les investisseurs les plus riches qui émettront les plus gros chèques.

Qui sont les investisseurs?

Les investisseurs qui dominent le marché des titres privés sont: les particuliers fortunés, les single family offices, les multi-family offices, les fonds souverains, les fonds étrangers, etc. Ce sont les gens qui ont tout l'argent. Ils sont constamment inondés de toutes sortes d'offres d'investissement. En conséquence, ils ont construit des murs autour d'eux afin que seuls les conseillers de confiance, qui comprennent leurs besoins, leurs désirs et leurs désirs, aient accès aux opportunités d'investissement actuelles. Ces conseillers de confiance sont les gardiens. Ces investisseurs ont beaucoup d'argent à mettre en œuvre. Parce qu'il faut autant de temps pour effectuer une vérification diligente approfondie sur un investissement de 1 million de dollars que pour un investissement de 10 millions de dollars. Ils auront très souvent des exigences d'investissement minimales, parfois aussi élevées que 5 millions de dollars, 10 millions de dollars ou même 50 millions de dollars, avant même d'envisager une offre. Si l'investissement est dans un secteur avec lequel ils ont une certaine expertise, ils veulent très souvent être l'investisseur principal avec un degré élevé de contrôle sur le projet. En bref, ils n'ont pas besoin des avantages offerts par la nouvelle et future industrie STO.

Qui sont les portiers?

Parfois, un gardien est aussi une personne fortunée qui a décidé de créer sa propre entreprise d'évaluation et d'investissement dans toutes sortes de projets. Parce qu'il est un pair avec d'autres comme lui, il a un accès personnel, et comme il investit aux côtés de ses amis, il a leur confiance. De nombreux family offices et multi-family offices ont été créés ainsi.

Cependant, la plupart des gardiens sont des sociétés de gestion de patrimoine agréées, des sociétés de courtage et leurs employés. Ils sont agréés par la FINRA au niveau fédéral ou par une autorité au niveau de l'État qui leur permet de fournir des services de conseil en investissement ou des services de gestion financière moyennant des frais ou une commission.

Ces personnes passent leur carrière à développer des relations et la confiance avec leurs clients fortunés. Leurs employeurs et leurs licences limitent strictement à qui et quels conseils ils peuvent offrir. Les limitations sont plus strictes pour les offres privées qu'elles ne le sont pour les marchés publics. Plus important encore, ces personnes gagnent leur vie en écoutant ce que veulent leurs clients, en les leur apportant et en gagnant des honoraires. Ils vivent selon la devise «le client sait le mieux» et à juste titre.

Qui sont les émetteurs ou les sponsors immobiliers?

Les émetteurs professionnels de l'immobilier commercial ou les promoteurs d'offres de placement privé aux États-Unis se répartissent actuellement en deux catégories.

Les gestionnaires de fonds existants, qui existent depuis longtemps, ont des actifs sous gestion (AUM) d'une valeur de centaines de millions de dollars et ont un excellent bilan auprès de leurs investisseurs existants. Ils ont également une base de données approfondie des investisseurs existants et antérieurs, ainsi que des relations établies avec de nombreux gardiens pour accéder à de nouveaux fonds d'investissement de la manière traditionnelle. En bref, ils n'ont pas besoin des avantages offerts par la nouvelle et future industrie STO.

Des développeurs expérimentés, qui existent depuis longtemps et qui ont une grande expérience dans la construction de projets réussis et la création de valeur pour leurs partenaires et investisseurs en coentreprise. Comme mentionné précédemment, leurs projets sont ce que recherchent tous les investisseurs et gardiens du marché privé traditionnels. L'une des principales caractéristiques des investisseurs recherchées par ces émetteurs est: le plus petit nombre d'investisseurs pouvant émettre les plus gros chèques d'investissement. La raison en est qu'une fois qu'une entreprise lève plus de 10 millions de dollars et compte plus de 2,000 XNUMX investisseurs, l'entreprise devient alors une société publique non cotée. Ce qui signifie qu'il doit maintenant se conformer aux exigences de remplissage financier trimestriel de la SEC. C'est un fardeau et une dépense supplémentaires dont ils ne veulent pas. En bref, ils n'ont pas besoin des avantages offerts par la nouvelle et future industrie STO.

Partie 3: Alors, qui peut bénéficier des OCT en 2020 et comment?

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