Un modello di business per "lanciare" le STO sul debito immobiliare negli Stati Uniti nel 2020

(Questo articolo è stato aggiornato per il 2023)

REI Capital Income (REICI) ha escogitato un nuovo modo per “corporatizzare” e sostituire il tradizionale debito ipotecario per i suoi Stati Uniti Fondo Immobiliare Commerciale. Questo Debt STO affronta e ottimizza i problemi discussi nei precedenti post del blog "... Comprensione del "Failure to Launch" di STO nel 2019".

Con questo Debt STO, REICI può fornire agli investitori statunitensi un reddito da interessi del 5.5%, pagato trimestralmente. Gli investitori non statunitensi saranno pagati in dollari statunitensi e saranno esenti dai requisiti della ritenuta d'acconto statunitense del 30%.
Questo nuovo modo si basa sulla combinazione di un “Obbligazione societaria” e una strutturata “Real Estate Credit Facility”, resa possibile dalla “Portfolio Debt Exception” registrata sulla blockchain come “Offerta di token di sicurezza"(STO)

Che cos'è un legame societario?

La SEC definisce un'obbligazione societaria come "un obbligo di debito. Gli investitori che acquistano obbligazioni societarie prestano denaro alla società che emette l'obbligazione. In cambio, la società si impegna legalmente a pagare gli interessi sul capitale e, nella maggior parte dei casi, a restituire il capitale alla scadenza o alla scadenza dell'obbligazione ". Come tutti gli investimenti, le obbligazioni comportano dei rischi. Un rischio chiave per un obbligazionista è che la società potrebbe non riuscire a effettuare pagamenti tempestivi degli interessi o del capitale, il "rischio di insolvenza".

Se una società è inadempiente sulle sue obbligazioni e fallisce, gli obbligazionisti avranno un diritto sulle attività [immobiliari] e sui flussi di cassa della società. I termini dell'obbligazione determinano il posto in linea del detentore dell'obbligazione o la priorità del credito. La priorità sarà basata sul fatto che l'obbligazione sia, ad esempio, un'obbligazione garantita, un'obbligazione senior non garantita o un'obbligazione junior non garantita (o subordinata).

Che cosa è una "struttura di credito" immobiliare?

Una linea di credito è un tipo di strategia di prestito o debito che viene spesso utilizzata in un contesto aziendale o aziendale. Molti REIT quotati in borsa prenderanno in prestito una grande quantità di denaro da una banca o da un gruppo di banche sotto forma di una linea di credito. In parole povere, una linea di credito è una serie di diversi prestiti a cui un'azienda può attingere per soddisfare le proprie esigenze di finanziamento delle acquisizioni. Una linea di credito è più o meno un grande prestito ombrello che un'azienda può attingere quando necessario per un lungo periodo di tempo. Questo concetto è simile a una linea di credito rotativa bancaria.

Per un Emittente di fondi immobiliari, questa forma di prestito sostituisce una serie di tipiche obbligazioni ipotecarie su un portafoglio di attività. Consente all'impresa immobiliare commerciale di accedere prontamente al debito necessario per acquisire rapidamente gli immobili, senza i lunghi tempi di chiusura tipici associati al finanziamento ipotecario. Un contratto di facilitazione del credito stabilirà gli “standard di sottoscrizione” necessari per l'acquisizione di nuovi asset immobiliari e stabilirà la cross-collateralization. Per un prestatore, è importante notare che i criteri di prestito chiave sono una combinazione del "rapporto prestito/valore" (LTV) del portafoglio immobiliare complessivo e del "rapporto di copertura del servizio del debito" (DSCR). Ciò significa che le proprietà con prestazioni più elevate hanno il potenziale per supportare proprietà con prestazioni più deboli. Quando il prestito agevolato immobiliare è strutturato come “prestito chirografario” si tratterà di un “prestito chirografario senior” garantito dal “pool di cespiti libero” nel senso che non vi sono altri debiti o ipoteche senior rispetto alla “Funzione Creditizia”. In questo modo in caso di default o fallimento viene pagato per primo il fido, allo stesso modo ha la priorità un mutuo di primo grado garantito.

Che cos'è la "Eccezione sul debito di portafoglio"? E perché REICI può pagare un interesse del 5.5% a investitori non statunitensi senza l'obbligo di ritenuta d'acconto del 30%?

A causa di un'esenzione IRS relativamente oscura chiamata "Portfolio Debt Exception", gli interessi di portafoglio sono completamente esenti dalla ritenuta alla fonte statunitense del 30%. Per qualificarsi come interesse di portafoglio, il prestito deve provenire da un prestatore straniero e deve soddisfare diversi requisiti. Il requisito principale per quanto riguarda una STO di debito è che il debito deve essere in "forma registrata". Ciò significa che i titolari effettivi originari e quelli successivi devono essere registrati in forma di iscrizione contabile. Questo requisito è risolto perfettamente con la tecnologia blockchain STO.

Quali sono gli standard di sottoscrizione di REICI?

Il REICI Bond STO fornirà il finanziamento del debito per le acquisizioni di portafoglio e rispetterà i seguenti requisiti di sottoscrizione. L'adesione agli standard di sottoscrizione è essenziale per stabilire la fiducia con gli investitori obbligazionari.

REICI manterrà un rapporto Loan to Value (LTV) medio compreso tra il 65% e il 70%. Dove il "valore" è il prezzo di acquisto. Un rapporto LTV si calcola dividendo l'importo preso in prestito per il minore tra il valore di stima o il prezzo di acquisto dell'immobile, espresso in percentuale. Il saldo del capitale richiesto per le acquisizioni sarà di Equity Investors. Per gli immobili commerciali lo standard istituzionale finanziario è del 75% o meno.

REICI manterrà un rapporto medio di copertura del servizio di debito (DSCR) di 1.25x. Il DSCR è una misura del flusso di cassa disponibile per pagare le obbligazioni di debito correnti. Il rapporto indica il reddito operativo netto come multiplo delle obbligazioni di debito esigibili entro un anno, inclusi interessi e capitale. Per gli immobili commerciali lo standard minimo istituzionale finanziario è compreso tra 1.15x e 1.5x

REICI otterrà una valutazione da una società di valutazione riconosciuta a livello nazionale (es. CBRE) prima di concludere qualsiasi acquisizione e non pagherà un prezzo superiore al valore stimato.

Il paradosso dei "tassi di interesse negativi" è rilevante

A causa dell'attuale e persistente contesto di "tasso di interesse negativo" in varie parti del mondo; esiste un gran numero di investitori globali che cercano investimenti a basso rischio "a reddito". Cercano i rendimenti positivi che sono generalmente forniti dai REIT statunitensi. Secondo la National Association of REITs (NAREIT) Equity REIT dividend yield:

Per l'anno che termina a dicembre 2021:

TUTTI I REIT Azionari USA: 2.6%

In media, il 70% dei dividendi annuali pagati dai REIT si qualifica come reddito imponibile ordinario, il 15% si qualifica come rendimento del capitale e il 16% si qualifica come plusvalenze a lungo termine.

I tradizionali investimenti azionari immobiliari statunitensi non possono offrire "reddito" a investitori non statunitensi (coloro che non presentano dichiarazioni dei redditi statunitensi) a causa delle norme IRS sulla ritenuta alla fonte del 30%.

In che modo REICI effettuerà il pagamento degli interessi in dollari statunitensi agli investitori obbligazionari di tutto il mondo?

REICI utilizzerà monete in dollari statunitensi (USDC$) fornite dal nostro partner Circle.com. I nostri conti Circle forniscono a REICI pagamenti internazionali quasi in tempo reale e una panoramica facile e tracciabile di tutte le transazioni. Ogni investitore obbligazionario avrà accesso al proprio account Circle personale. All'interno del proprio conto, ogni detentore di obbligazioni può tracciare tutti i pagamenti di interessi REICI; specificare le informazioni bancarie locali per il deposito finale dei pagamenti di interessi. REICI effettuerà il pagamento degli interessi in $ USA