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Immobili commerciali statunitensi e comprensione del "mancato lancio" della STO nel 2019 - Parte 2

Parte 2 di 3: Il mercato dei titoli privati ​​immobiliari - Un prerequisito per la comprensione

Sebbene ci siano state alcune STO finanziate con successo nel 2018 e nel 2019, sono state principalmente società tecnologiche che si concentrano sullo sviluppo della tecnologia blockchain e delle piattaforme online per servire il previsto STO mercato. Ci sono state anche STO di fondi di venture capital di successo che si concentrano sugli investimenti in società di tecnologia blockchain. Dal punto di vista di coloro che hanno investito in queste società, stavano investendo in società di infrastrutture blockchain innovative in fase iniziale. Non diversamente dai primi investimenti in Uber o Wework o in altre società Unicorn. Ancora più importante, questi primi investimenti sono stati raccolti tramite il tradizionale mercato del collocamento privato. Il fatto che questi primi investimenti siano stati digitalizzati come STO non era altro che una prova di concetto e non ha avuto alcun ruolo nella decisione di investire o meno.

Lo scopo di questo articolo è capire perché il cliente "previsto" (gli emittenti di titoli) di accordi immobiliari commerciali negli Stati Uniti e i loro investitori "previsti" non hanno investito.

Comprensione degli investimenti immobiliari commerciali negli Stati Uniti:

REIT (Fiducia degli investimenti immobiliari) sono stati creati negli Stati Uniti nel 1960. Per la prima volta i vantaggi degli investimenti immobiliari commerciali erano disponibili per tutti gli investitori attraverso i mercati pubblici. Prima dei REIT, gli investimenti immobiliari commerciali erano disponibili solo tramite i mercati dei collocamenti privati, quindi disponibili solo per i ricchi. Per essere quotata in una borsa pubblica una società deve essere una società "C", che era ed è soggetta a doppia imposizione; prima a livello aziendale poi di nuovo a livello di investitore al ricevimento del reddito da dividendi. Il REIT era una nuova forma di società che poteva essere quotata nelle borse pubbliche e se il 90% del profitto fosse distribuito agli investitori, non sarebbe stato tassato a livello aziendale.

Da allora il concetto REIT si è diffuso in tutto il mondo. Di conseguenza, l'immobiliare commerciale è comunemente considerato un asset produttivo, sui mercati pubblici.

Tuttavia, esiste un mercato privato molto ampio per investimenti immobiliari commerciali negli Stati Uniti e queste opportunità sono ancora generalmente disponibili solo per individui e istituzioni benestanti.

Questo è un punto chiave. È il principale vantaggio e obiettivo del mercato STO, fornire ai piccoli investitori non solo negli Stati Uniti ma da tutto il mondo, l'accesso a opportunità di investimento sul mercato privato e nel tempo per fornire anche liquidità.

Lo stato attuale del mercato immobiliare commerciale statunitense:

Lo scopo della discussione sui REIT nei mercati pubblici è quello di evidenziare le somiglianze e le differenze con i mercati degli investimenti immobiliari privati. Dall'avvento del REIT, tutti gli investimenti immobiliari sono universalmente considerati asset produttivi di reddito. Tutti gli investimenti immobiliari privati ​​sono strutturati come soggetti di passaggio in modo da evitare la doppia imposizione.

La differenza principale tra i mercati degli investimenti immobiliari pubblici e privati ​​è chi ha accesso alle opportunità di investimento. Ovviamente chiunque negli Stati Uniti può investire nel mercato pubblico; non esiste un criterio di ricchezza minima. Tuttavia, per investire nel mercato immobiliare privato, ogni investitore deve essere un "investitore accreditato" come definito dalla SEC, con un patrimonio netto minimo di $ 1 milione di dollari, esclusa la residenza principale.

Un'altra importante differenza sono i requisiti di archiviazione e segnalazione SEC. Tutte le società pubbliche sono tenute a presentare rapporti finanziari alla SEC con cadenza trimestrale o semestrale a seconda delle loro dimensioni. Le società private non sono tenute a depositare presso la SEC a meno che non abbiano 2,000 o più investitori. Sapendo questo, non sorprende apprendere che le società private con accesso a ricchi investitori sceglieranno sempre di avere un numero inferiore di investitori, ciascuna con un importo di investimento maggiore. In tal modo queste società evitano le spese associate ai requisiti di archiviazione e rendicontazione SEC.

Le società quotate in borsa sono tutte società perpetue. Tutte le società immobiliari private [di collocamento] hanno un'uscita pre-programmata o la fine della sua esistenza.

Il motivo per cui è importante comprendere queste differenze del mercato pubblico e privato è perché le società private si struttureranno per avere successo nel mercato [del collocamento] privato. Le strutture che scelgono sono completamente diverse dalle strutture necessarie per avere successo nei mercati pubblici.

In poche parole, le società immobiliari statunitensi che cercano investitori privati ​​strutturano le loro offerte per attirare gli investitori più ricchi che scriveranno i più grandi assegni.

Chi sono gli investitori?

Gli investitori che dominano il mercato dei titoli privati ​​sono: persone con un patrimonio netto elevato, single family office, multi-family office, fondi sovrani, fondi esteri, ecc. Queste sono le persone con tutti i soldi. Sono costantemente inondati da tutti i tipi di offerte di investimento. Di conseguenza hanno costruito muri intorno a se stessi in modo che solo i consulenti di fiducia, che comprendono i loro bisogni e desideri, abbiano accesso alle attuali opportunità di investimento. Questi fidati consulenti sono i guardiani. Questi investitori hanno molti soldi da mettere al lavoro. Perché per condurre un'accurata due diligence su un investimento da $ 1 milione ci vuole tanto tempo quanto per un investimento da $ 10 milioni. Molto spesso avranno requisiti minimi di investimento, a volte fino a $ 5 milioni, $ 10 milioni o anche $ 50 milioni, prima ancora di esaminare un'offerta. Se l'investimento è in un settore con il quale hanno una certa esperienza, molto spesso vogliono essere l'investitore principale con un alto grado di controllo sul progetto. In breve, non hanno bisogno dei vantaggi offerti dal nuovo e imminente settore STO.

Chi sono i gatekeeper?

A volte un gatekeeper è anche un individuo ricco che ha deciso di avviare la propria attività di valutazione e investimento in tutti i tipi di progetti. Poiché è un pari di altri come lui, ha accesso personale e poiché sta investendo fianco a fianco con i suoi amici, ha la loro fiducia. Molti family office e multi-family office sono stati avviati in questo modo.

La maggior parte dei gatekeeper, tuttavia, sono società di gestione patrimoniale autorizzate, società di intermediazione e loro dipendenti. Sono concessi in licenza dalla FINRA a livello federale o da un'autorità a livello statale che consente loro di fornire servizi di consulenza sugli investimenti o servizi di gestione del denaro a pagamento o commissioni.

Queste persone trascorrono la loro carriera sviluppando relazioni e fiducia con i loro ricchi clienti. I loro datori di lavoro e le loro licenze si limitano strettamente a chi e quali consigli possono offrire. Le limitazioni sono più severe per le offerte private che per i mercati pubblici. Ancora più importante, queste persone si guadagnano da vivere ascoltando ciò che vogliono i loro clienti, portandolo a loro e guadagnando un compenso. Vivono secondo il motto "il cliente sa meglio" e giustamente.

Chi sono gli emittenti o gli sponsor immobiliari?

Gli emittenti immobiliari commerciali professionali o gli sponsor di offerte di collocamento privato negli Stati Uniti, attualmente rientrano in due categorie.

I gestori di fondi esistenti, che esistono da molto tempo, hanno asset under management (AUM) del valore di centinaia di milioni di dollari e hanno un ottimo track record con i loro investitori esistenti. Hanno anche un ampio database di investitori esistenti e precedenti, insieme a relazioni consolidate con molti gatekeeper per accedere a nuovi fondi di investimento nel modo tradizionale. In breve, non hanno bisogno dei vantaggi offerti dal nuovo e imminente settore STO.

Sviluppatori esperti, che esistono da molto tempo e hanno un ottimo track record di progetti di costruzione di successo e creazione di valore per i loro partner e investitori in joint venture. Come accennato in precedenza, i loro progetti sono ciò che cercano tutti gli investitori e i gatekeeper del mercato privato tradizionale. Una delle caratteristiche chiave degli investitori che questi emittenti stanno cercando è: il minor numero di investitori in grado di redigere i più grandi assegni di investimento. La ragione di ciò è che, una volta che una società raccoglie più di $ 10 milioni e ha più di 2,000 investitori, la società diventa una società per azioni non quotata. Ciò significa che ora deve soddisfare i requisiti di riempimento finanziario trimestrale della SEC. Questo è un peso e una spesa aggiuntivi che non vogliono. In breve, non hanno bisogno dei vantaggi offerti dal nuovo e imminente settore STO.

Parte 3: quindi chi può beneficiare delle STO nel 2020 e come?

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