Mudell tan-Negozju biex "Tniedi" Dejn tal-Proprjetà Immobbli tal-Istati Uniti mingħajr STOs fil 2023

(Dan l-Artikolu ġie aġġornat għall-2023)

REI Capital Income (REICI) fasslet mod ġdid biex "jikkorporalizza" u tissostitwixxi d-Dejn Ipoteki tradizzjonali għall-Istati Uniti tagħha Fond tal-Propjetà Kummerċjali Kummerċjali mingħajr ma tuża Tokens jew Blockchain bl-ebda mod. Din l-offerta ta' Dejn jew Bond tindirizza u tottimizza għall-kwistjonijiet diskussi fil-blog posts preċedenti "... Nifhmu n-"Nuqqas ta' Tnedija" tal-STO fl-2019."

B'din l-offerta ta' Bonds, REICI jista' jagħti rata ta' kupun ta' 7.5%, b'Rata ta' Paga ta' 5.5%. Id-differenza ta' 2.0% fl-imgħax, bejn ir-Rata tal-Kupun u r-Rata tal-Ħlas, tiġi akkreditata (jew miżjuda) mal-ammont prinċipali. Din il-karatteristika tipprovdi ammont inkrementali ta 'tkabbir kompost għall-kapital li jġorr l-imgħax, u b'hekk iżid ir-Rendiment Totali għal 9.14% mal-maturità jew id-dispożizzjoni.

Dħul mill-imgħax lill-Investituri tal-Bonds jitħallas kull tliet xhur. Investituri mhux Amerikani, se jitħallsu f'$ Dollari Amerikani u jkunu eżentati mir-rekwiżiti ta' 30% US ta' taxxa f'ras il-għajn.
Dan il-mod ġdid huwa bbażat fuq il-kombinazzjoni ta '"Bond Korporattiv” u “Faċilità ta’ Kreditu tal-Proprjetà Immobbli” strutturata, magħmula possibbli mill-“Eċċezzjoni tad-Dejn tal-Portfolio” tal-IRS.

X'inhu Bond Korporattiv?

Is-SEC tiddefinixxi bond korporattiv bħala “Obbligu ta’ dejn. Investituri li jixtru bonds korporattivi qed isellfu l-flus lill-kumpanija li toħroġ il-bond. Bi tpattija, il-kumpanija tieħu impenn legali li tħallas imgħax fuq il-prinċipal u, f'ħafna każijiet, li tirritorna l-prinċipal meta l-bond jiġi dovut, jew jimmatura. " Bħall-investimenti kollha, il-bonds iġorru riskji. Riskju ewlieni għal detentur tal-bond huwa li l-kumpanija tista 'tonqos milli tagħmel ħlasijiet f'waqthom ta' imgħax jew prinċipal, ir- "Riskju ta 'Default".

Jekk kumpanija tonqos mill-bonds tagħha u tfalli, id-detenturi tal-bonds ikollhom pretensjoni fuq l-assi u l-flussi tal-flus tal-kumpanija [proprjetà immobbli]. It-termini tal-bond jiddeterminaw il-post tad-detentur tal-bond fil-linja, jew il-prijorità tat-talba. Il-prijorità tkun ibbażata fuq jekk il-bond huwiex, pereżempju, bond garantit, bond mhux garantit anzjan jew bond junior mhux garantit (jew subordinat).

X'inhu Propjetà "Faċilità ta 'Kreditu"?

Faċilità ta 'kreditu hija tip ta' self jew strateġija ta 'dejn li ħafna drabi tintuża f'ambjent ta' negozju jew korporattiva. Ħafna REITs innegozjati pubblikament jissellfu ġabra kbira ta 'flus minn bank jew grupp ta' banek fil-forma ta 'linja ta' kreditu. Fi kliem sempliċi, faċilità ta 'kreditu hija serje ta' self differenti li kumpanija tista 'tibbaża fuqha, biex tissodisfa l-ħtiġijiet tagħha ta' finanzjament ta 'akkwist. Faċilità ta 'kreditu hija xi ftit jew wisq self umbrella kbir li kumpanija tista' tiġbed meta jkun hemm bżonn fuq perjodu estiż ta 'żmien. Dan il-kunċett huwa simili għal linja ta 'kreditu li ddur mal-bank.

Għal Emittent ta' Fond ta' Real Estate, din il-forma ta 'self tissostitwixxi serje ta' obbligi tipiċi ta 'ipoteki f'portafoll ta' assi. Jippermetti lid-ditta tal-proprjetà immobbli kummerċjali aċċess lest għad-dejn meħtieġ biex takkwista proprjetajiet malajr, mingħajr il-ħinijiet twal tipiċi ta 'għeluq assoċjati mal-finanzjament ta' ipoteka. Ftehim ta 'faċilità ta' kreditu jistabbilixxi "standards ta 'sottoskrizzjoni" meħtieġa għall-akkwist ta' assi ġodda ta 'propjetà immobbli u jistabbilixxi l-kollateralizzazzjoni. Għal Sellief, huwa importanti li wieħed jinnota li l-kriterji ewlenin tas-self huma taħlita tal-portafoll ġenerali tal-portafoll tal- "proporzjon self-valur" (LTV) u l- "proporzjon ta 'kopertura tas-servizz tad-dejn" (DSCR). Dan ifisser li proprjetajiet ta 'prestazzjoni aktar b'saħħithom għandhom il-potenzjal li jsostnu proprjetajiet ta' prestazzjoni aktar dgħajfa. Meta s-self tal-faċilità ta ’kreditu tal-proprjetà immobbli jkun strutturat bħala“ self mhux garantit ”ikun“ self mhux garantit anzjan ”garantit mill-“ ġabra ta ’assi mhux impenjati” li jfisser li m’hemmx dejn jew ipoteki oħra anzjani għall- “Faċilità ta’ Kreditu ”. B'dan il-mod f'każ ta 'inadempjenza jew falliment il-faċilità ta' kreditu titħallas l-ewwel, bl-istess mod l-ewwel ipoteka garantita għandha prijorità.

X'inhi l-"Eċċezzjoni tad-Dejn tal-Portafoll"? U għaliex ir-REICI jista' jħallas 5.5% ta' Mgħax lil Investituri mhux Amerikani mingħajr Rekwiżit ta' Taxxa f'ras il-għajn ta' 30%?

Minħabba eżenzjoni tal-IRS relattivament oskura msejħa "Eċċezzjoni tad-Dejn tal-Portafoll", l-imgħax tal-portafoll huwa kompletament eżentat mit-taxxa f'ras il-għajn ta' 30 fil-mija tal-Istati Uniti. Biex jikkwalifika bħala imgħax tal-portafoll, is-self irid ikun minn sellief barrani u għandu jissodisfa diversi rekwiżiti. Ir-rekwiżit ewlieni kif għandu x'jaqsam ma' STO ta' Dejn huwa li d-dejn irid ikun f'"Formola Reġistrata". Tifsira, is-sidien benefiċjarji oriġinali u sussegwenti għandhom jiġu rreġistrati f'forma ta' dħul fil-ktieb.

X'inhuma l-Istandards ta' Sottoskrizzjoni ta' REICI?

Ir-REICI Bond STO se jipprovdi l-finanzjament tad-Dejn għall-akkwisti tal-portafoll u jaderixxi mar-rekwiżiti ta’ sottoskrizzjoni li ġejjin. L-aderenza mal-istandards tas-Sottoskrizzjoni hija essenzjali biex tiġi stabbilita fiduċja mal-investituri tal-bonds.

REICI se żżomm medja ta’ Proporzjon ta’ Self għal Valur (LTV) ta’ bejn 65% – 70%. Fejn il-"valur" huwa l-prezz tal-akkwist. Proporzjon LTV jiġi kkalkulat billi jiġi diviż l-ammont misluf bl-inqas bejn il-valur stmat jew il-prezz tax-xiri tal-proprjetà, espress bħala perċentwal. Il-bilanċ tal-kapital meħtieġ għall-akkwisti se jkun minn Equity Investors. Għall-proprjetà immobbli kummerċjali l-istandard istituzzjonali finanzjarju huwa 75% jew inqas.

REICI se żżomm proporzjon medju ta' Kopertura tas-Servizz tad-Dejn (DSCR) ta' 1.25x. Id-DSCR huwa kejl tal-fluss tal-flus disponibbli biex jitħallsu l-obbligi attwali tad-dejn. Il-proporzjon jiddikjara dħul operattiv nett bħala multiplu ta' obbligi ta' dejn dovuti fi żmien sena, inklużi l-imgħax u l-kapital. Għal proprjetà immobbli kummerċjali l-istandard minimu istituzzjonali finanzjarju huwa bejn 1.15x u 1.5x

REICI se tikseb stima minn ditta ta' stima rikonoxxuta nazzjonalment (jiġifieri CBRE) qabel ma tagħlaq kull akkwist u mhux se tħallas prezz ogħla mill-valur stmat.

Il-Paradoss ta '"Rati ta' Imgħax Negattivi" huwa Rilevanti

Minħabba l-ambjent attwali u persistenti ta '"rata ta' imgħax negattiva" f'diversi partijiet tad-dinja; hemm numru kbir ta’ investituri globali li qed ifittxu investimenti ta’ “Dħul” b’riskju baxx. Huma jfittxu r-rendiment pożittiv tad-dħul li tipikament jitwassal minn REITs tal-Istati Uniti. Skont ir-rendiment tad-dividendi tal-Equity REITs tal-Assoċjazzjoni Nazzjonali tar-REITs (NAREIT):

Għas-sena li tispiċċa f'Diċembru 2021:

REITS Ekwità Amerikana KOLLHA: 2.6%

Bħala medja, 70% tad-dividendi annwali mħallsa mill-REITs jikkwalifikaw bħala dħul taxxabbli ordinarju, 15 fil-mija jikkwalifikaw bħala ritorn tal-kapital u 16 fil-mija jikkwalifikaw bħala qligħ kapitali fit-tul.

Investimenti tradizzjonali fl-EKWITÀ tal-propjetà immobbli ta 'l-Istati Uniti ma jistgħux joffru "Dħul" lil investituri mhux ta' l-Istati Uniti (dawk li ma jippreżentawx prospetti tat-Taxxa ta 'l-Istati Uniti) minħabba r-regoli ta' l-IRS li jżommu t-taxxa ta '30%.

Kif se tagħmel REICI ħlasijiet ta' imgħax f'$ Dollari Amerikani lil Investituri ta' Bonds madwar id-dinja?

REICI se juża Muniti tad-Dollari Amerikani (USDC$) ipprovduti mis-sieħeb tagħna Circle.com. Il-kontijiet taċ-Ċirku tagħna jipprovdu lil REICI ħlasijiet internazzjonali kważi f'ħin reali, u ħarsa ġenerali faċli tat-tranżazzjonijiet kollha li tista' tiġi traċċata. Kull investitur tal-bonds ikollu aċċess għall-kont personali taċ-Ċirku tiegħu stess. Fil-kont tagħhom, kull detentur ta' bonds jista' jsegwi l-ħlasijiet kollha tal-imgħax REICI; jispeċifikaw l-informazzjoni bankarja lokali tagħhom għad-depożitu finali tal-ħlasijiet tal-imgħax. REICI se tagħmel pagamenti ta' imgħax f'$US