Il-mudell tan-negozju tagħna se jfixkel il-mod kif joperaw il-fondi tal-proprjetà immobbli ta’ “ekwità privata” fl-Istati Uniti u jiġbru l-kapital
Il-maniġer tal-fond huwa ffokat esklussivament fuq l-ottimizzazzjoni tal-valur ta 'proprjetajiet kummerċjali mixtieqa ħafna li jipproduċu dħul kurrenti bi qligħ attraenti għal tkabbir rapidu tal-portafoll u opportunitajiet għall-apprezzament tal-valur tas-sehem tal-investitur.
Il-kumpanija terġa 'tinvesti 90% tal-likwidità ħielsa tagħha, permezz ta' lieva, biex takkwista proprjetà immobbli dejjem aktar. Billi jerġa 'jinvesti l-likwidità ħielsa tal-flus, REICG qiegħed jgħaqqad u jespandi bażi ta' assi apprezzabbli, u jiġġenera fluss ta 'flus b'xejn akbar sena wara sena, fuq bażi prevedibbli u programmatika.
REICG se jkabbar il-valur tal-ishma azzjonarji tiegħek kull sena billi jżid id-daqs tal-portafoll tal-proprjetà immobbli li jipproduċi l-likwidità.
Il-mudell tan-negozju ta 'REICG se jkabbar il-valur tas-sehem tal-ekwità fi żminijiet tajbin u ħżiena.
- f'ambjent ta 'rata ta' imgħax dejjem jogħla
- f'ambjent ta 'prezz livell u li qed jonqos
- b'riskju aktar baxx, kompletament stabilizzat, likwidità, proprjetajiet tal-Klassi A.
- b’maġġoranza ta ’kerrejja nazzjonali u reġjonali
- riskju baxx ta 'post battal, minħabba s-sjieda ta' proprjetà miġbura
- b'portafoll diversifikat ġeografikament u mill-kerrej.
Il-mudell tan-negozju ta 'REICG ma joffrix dividendi fuq l-ekwità.
- meta tinqala 'l-ħtieġa ta' dħul mill-investitur, tingħata opportunità biex tifdi jew tinnegozja xi ishma fil-Valur tal-Assi Nett (NAV)
- mhux aktar 1099s jew K-1s, jew preżentazzjonijiet addizzjonali tat-taxxa mill-Istat
- il-fidwa tal-ekwità għandha tkun soġġetta biss għal taxxa fuq il-qligħ kapitali. Għalhekk l-Investituri jżommu aktar
- ideali għal Roth IRA, IRA & 401Ks. L-ebda tħassib dwar l-UBTI.
Strateġija ta' Investiment ta' Proprjetà Immobbli Kummerċjali
Propjetajiet tas-Segment tan-Niċċa / “Gap”
Diversifikazzjoni tas-Suq u Rendiment
L-istrateġija ta 'investiment ta' REICG tinvolvi l-bini ta 'portafoll diversifikat ta' ċentri tax-xiri b'ħafna kerrejja ta 'kwalità għolja, Klassi "A", li jinsabu strateġikament fi ħdan iċ-ċentri ewlenin tal-bejgħ bl-imnut ta' swieq sekondarji; swieq li jibbenefikaw mill-aċċess u l-prossimità għat-trasport, demografija sinjura u swieq tax-xogħol b'saħħithom.
Proprjetajiet fi ħdan il- "GAP"
Aħna nimmiraw assi pożizzjonati tajjeb bi prezzijiet tax-xiri li jvarjaw bejn $ 5.0 u $ 25 miljun; proprjetajiet kbar wisq għal investituri individwali tipiċi, iżda żgħar wisq għall-investituri istituzzjonali. Il-kompetizzjoni mnaqqsa f'din il-firxa ta 'prezzijiet tipprovdi opportunitajiet ta' xiri b'rati ogħla ta 'limitu. Aħna identifikajna dan is-segment tal-proprjetà "GAP" fi swieq sekondarji li jipprovdu opportunitajiet għal qligħ ogħla lill-investituri tagħna.
Aħna nimmiraw proprjetajiet li għandhom kirjiet Triple-Net u huma mikrija minn 90% sa 100%, filwaqt li niżguraw li l-ebda kerrej uniku ma jirrappreżenta aktar minn 10% tad-dħul tal-Fond.
Il-Karatteristiċi li nfittxu
kiri:
- Ġeneralment nippreferu wieħed mill- "Għaxar Stati" li identifikajna b'politika favorevoli tat-taxxa għall-Investiment tal-Propjetà Immobbli.
- Aħna nużaw ukoll it-terminu "Meds & Eds" għal postijiet li huma qrib ċentri mediċi ewlenin jew universitajiet ewlenin.
- Il-proprjetajiet tal-Klassi "A" - ġeneralment jirreferu għall-kwalità tal-kostruzzjoni. Il-proprjetajiet ta 'kwalità ogħla ġeneralment jinsabu fid-domanda għolja, f'postijiet aħjar, fis-suq lokali.
- Aħna ma niffokawx fuq is-swieq "primarji", peress li għandhom tendenza li jkunu pprezzati żżejjed, minflok inħarsu lejn is-swieq sekondarji, fejn xorta waħda jistgħu jinstabu Rati tal-Kap ogħla.
- L-iktar postijiet mixtieqa fis-suq lokali.
- Ċentri ta 'Ankraġġ ta' Shadow: Jistgħu jaqsmu l-istess parkeġġ ma 'Wal-Mart, Target, Home Depot, eċċ.
- Tip ta' Proprjetà:Bejgħ bl-Imnut: Primarjament b'ħafna kerrej, iżda se tikkunsidra kerrej Uniku b'kirjiet fit-tul (Bħalissa din hija l-kompetenza tagħna). Ċentri ankrati tal-merċa.
Tipi ta ’propjetà oħra jistgħu jiġu kkunsidrati fil-futur, billi nakkwistaw l-għarfien espert.
Kirjiet:
- Kirjiet netti tripli (NNN)
- Kirjiet netti tripli assoluti (NNN)
- Kirjiet netti doppji assoluti (NN)
Demografija:
Qegħdin infittxu swieq sekondarji fejn id-dħul medju annwali tad-dar huwa $ 75,000 jew akbar.
Kerrejja:
- Grad ta 'Investiment - Kerrejja ta' Kreditu
- Kummerċjati Pubblikament Nazzjonali, Kerrejja Korporattivi
- Kerrejja Privati Nazzjonali
- Kerrejja Reġjonali
- Franchises nazzjonali, b'garanzija qawwija ta 'franchisee
- Kerrejja Lokali Limitati
Kerrejja Lokali tal-Restaurant Lokali
Ġeneralment
- Prezz ta ’7.0%“ in place ”Cap Rate jew aħjar
- Il-kirjiet kurrenti huma taħt jew taħt ir-rati tas-suq
- Proprjetajiet huma qrib jew mikrija bis-sħiħ
- L-iskadenza tal-kiri hija mqassma jew mifruxa
- Kiri kurrenti bl-eskalazzjoni tal-kera, jew kull sena jew kull 5 snin.