Propjetà Kummerċjali tal-Istati Uniti u Fehim tal-STO "Nuqqas ta 'Tnedija" fl-2019 - L-ewwel Parti

Isma 'dan l-artiklu
Parti 2 minn 3: Is-suq tat-titoli privati tal-proprjetà immobbli - Prerekwiżit biex wieħed jifhem
Filwaqt li kien hemm ftit STOs iffinanzjati b'suċċess fl-2018 u l-2019, primarjament kienu Kumpaniji tat-Teknoloġija li jiffokaw fuq l-iżvilupp ta 'teknoloġija blockchain u pjattaformi online biex iservu dak antiċipat STO suq. Kien hemm ukoll STOs ta ’fond ta’ kapital ta ’riskju li jiffokaw fuq l-investiment f’kumpaniji tat-teknoloġija blockchain. Mil-lat ta ’dawk li investew f’dawn il-kumpaniji, huma kienu qed jinvestu fi stadji bikrija kumpaniji ta’ infrastruttura blockchain innovattivi. Mhux b'differenza mill-investimenti bikrija f'Uber jew Wework jew kumpaniji Unicorn oħra. Aktar importanti minn hekk dawn l-investimenti bikrija tqajmu permezz tas-suq tradizzjonali tat-tqegħid privat. Il-fatt li dawn l-investimenti bikrija ġew diġitizzati bħala STOs ma kien xejn għajr prova ta ’kunċett u ma kellhom l-ebda rwol fid-deċiżjoni li jinvestu jew le.
L-iskop ta 'dan l-artikolu huwa li nifhmu għaliex il-klijent "intenzjonat" (l-emittenti tas-sigurtà) ta' negozji ta 'proprjetà immobbli kummerċjali ta' l-Istati Uniti u l-investituri "intenzjonati" tagħhom ma kinux qed jinvestu.
Nifhmu l-investimenti Kummerċjali fil-Proprjetà Immobbli fl-Istati Uniti:
REITs (Trust ta 'Investiment fil-Propjetà Immobbli) inħolqu għall-ewwel darba fl-Istati Uniti fl-1960. Għall-ewwel darba l-benefiċċji ta ’investimenti kummerċjali ta’ propjetà immobbli kienu disponibbli għall-investituri kollha permezz tas-swieq pubbliċi. Qabel ir-REITs l-investimenti kummerċjali tal-propjetà immobbli kienu disponibbli biss permezz tas-swieq tal-pjazzamenti privati, għalhekk disponibbli biss għas-sinjuri. Sabiex tkun elenkata fi skambju pubbliku kumpanija trid tkun korporazzjoni "C", li kienet u hija soġġetta għal taxxa doppja; l-ewwel fil-livell korporattiv imbagħad għal darb'oħra fil-livell tal-investitur malli tirċievi dħul mid-dividend. Ir-REIT kienet forma ġdida ta ’korporazzjoni li tista’ tkun elenkata fuq l-iskambji pubbliċi, u jekk 90% tal-profitt jitqassam lill-investituri, ma jiġix intaxxat fil-livell korporattiv.
Il-kunċett REIT ilu mifrux mad-dinja kollha minn dakinhar. Bħala konsegwenza, proprjetà immobbli kummerċjali hija ġeneralment meqjusa bħala assi li jipproduċi d-dħul, fis-swieq pubbliċi.
Madankollu, hemm suq privat kbir ħafna għal investimenti kummerċjali fil-proprjetà immobbli fl-Istati Uniti u dawn l-opportunitajiet ġeneralment huma disponibbli biss għal individwi u istituzzjonijiet sinjuri.
Dan huwa punt ewlieni. Huwa l-benefiċċju u l-objettiv primarju tas-suq STO, li jipprovdi investituri żgħar mhux biss fl-Istati Uniti iżda minn madwar id-dinja, aċċess għal opportunitajiet ta ’investiment fis-suq privat u maż-żmien biex jipprovdu likwidità wkoll.
L-istat attwali tas-suq tal-proprjetà immobbli kummerċjali tal-Istati Uniti:
L-iskop tad-diskussjoni tar-REITs fis-swieq pubbliċi huwa li jiġu rrilevati x-xebh u d-differenzi mas-swieq tal-investiment tal-proprjetà immobbli privati. Sa mill-miġja tar-REIT, l-investimenti kollha fil-proprjetà immobbli huma universalment ikkunsidrati bħala assi li jipproduċu dħul. L-investimenti privati kollha tal-proprjetà immobbli huma strutturati bħala jgħaddu minn entitajiet sabiex tiġi evitata t-tassazzjoni doppja.
Id-differenza primarja bejn is-swieq tal-investiment tal-proprjetà immobbli pubbliċi u privati, huma min għandu aċċess għall-opportunitajiet ta 'investiment. Ovvjament kulħadd fl-Istati Uniti jista 'jinvesti fis-suq pubbliku; m'hemm l-ebda kriterju ta 'ġid minimu. Madankollu, sabiex jinvesti fis-suq tal-propjetà immobbli privata kull investitur għandu jkun "investitur akkreditat" kif definit mis-SEC, b'valur nett minimu ta '$ 1 miljun dollaru, minbarra r-residenza primarja tagħhom.
Differenza oħra importanti hija r-rekwiżiti tal-preżentazzjoni u r-rappurtar tas-SEC. Il-kumpaniji pubbliċi kollha huma meħtieġa jippreżentaw rapporti finanzjarji mas-SEC jew kull tliet xhur jew kull sitt xhur skont id-daqs tagħhom. Kumpaniji privati mhumiex meħtieġa jippreżentaw lis-SEC sakemm ma jkollhomx 2,000 investitur jew aktar. Meta tkun taf dan, mhix sorpriża li titgħallem li kumpaniji privati b'aċċess għal investituri sinjuri dejjem jagħżlu li jkollhom numru iżgħar ta 'investituri kull wieħed b'ammont ta' investiment akbar. B'hekk dawn il-kumpaniji jevitaw l-ispiża assoċjata mar-rekwiżiti tal-preżentazzjoni u r-rappurtar tas-SEC.
Kumpaniji nnegozjati pubblikament huma kollha kumpaniji perpetwi. Il-kumpaniji tal-propjetà immobbli [kollokament] Privati kollha għandhom ħruġ ippjanat minn qabel jew tmiem l-eżistenza tiegħu.
Ir-raġuni għaliex huwa importanti li nifhmu dawn id-differenzi fis-suq pubbliku u privat hija minħabba li kumpaniji privati se jistrutturaw lilhom infushom biex jirnexxu fis-suq privat [tqegħid]. L-istrutturi li jagħżlu huma kompletament differenti mill-istrutturi meħtieġa biex ikollhom suċċess fis-swieq pubbliċi.
Fi kliem sempliċi, kumpaniji tal-propjetà immobbli Amerikani li jfittxu investituri privati jistrutturaw il-ftehim tagħhom biex jattiraw l-investituri għonja li se jiktbu l-ikbar kontrolli.
Min huma l-Investituri?
L-investituri li jiddominaw is-suq tat-titoli privati huma: individwi b'valur nett għoli, uffiċċji ta 'familja waħda, uffiċċji multi-familjari, fondi sovrani, fondi barranin, eċċ. Dawn huma n-nies bil-flus kollha. Huma kontinwament mgħarrqa b'kull tip ta 'offerta ta' investiment. Bħala riżultat huma bnew ħitan madwarhom sabiex konsulenti fdati biss, li jifhmu l-bżonnijiet u x-xewqat tagħhom, ikollhom aċċess għal opportunitajiet ta 'investiment preżenti. Dawn il-konsulenti fdati huma l-gwardjani. Dawn l-investituri għandhom ħafna flus x’jagħmlu għax-xogħol. Minħabba li jieħu l-istess ħin biex tmexxi diliġenza xierqa bir-reqqa fuq investiment ta '$ 1 miljun daqskemm tagħmel għal investiment ta' $ 10 miljun. Ħafna drabi jkollhom rekwiżiti minimi ta 'investiment, xi drabi għoljin sa $ 5 miljun, $ 10 miljun jew saħansitra $ 50 miljun, qabel ma jħarsu lejn offerta. Jekk l-investiment huwa f'industrija li magħha għandhom xi għarfien espert, ħafna drabi jkunu jridu jkunu l-investitur ewlieni bi grad għoli ta 'kontroll fuq il-proġett. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.
Min huma l-Gatekeepers?
Kultant gatekeeper huwa wkoll individwu għani li ddeċieda li jistabbilixxi n-negozju tiegħu stess li jevalwa u jinvesti f'kull tip ta 'proġetti. Minħabba li huwa pari ta 'oħrajn bħalu, għandu aċċess personali, u peress li qed jinvesti spalla ma' spalla ma 'sħabu għandu l-fiduċja tagħhom. Bosta uffiċċji tal-familja u multi-family offices bdew hekk.
Bosta gatekeepers, madankollu, huma ditti ta 'mmaniġġjar tal-ġid liċenzjati, ditti ta' senserija u l-impjegati tagħhom. Huma liċenzjati jew mill-FINRA fil-livell federali jew minn awtorità tal-livell tal-istat li tippermettilhom li jipprovdu servizzi ta 'konsulenza dwar l-investiment jew servizzi ta' ġestjoni tal-flus għal ħlas jew kummissjoni.
Dawn in-nies iqattgħu l-karrieri tagħhom jiżviluppaw relazzjonijiet u fiduċja mal-klijenti sinjuri tagħhom. Min iħaddem u l-liċenzji tagħhom jillimitaw strettament lil min u liema pariri jistgħu joffru. Il-limitazzjonijiet huma aktar stretti għall-offerti privati milli huma għas-swieq pubbliċi. Aktar importanti minn hekk dawn in-nies jaqilgħu l-għixien tagħhom billi jisimgħu dak li jridu l-klijenti tagħhom, iġibuh u jaqilgħu miżata. Huma jgħixu bil-moto "il-klijent jaf l-aħjar" u bir-raġun.
Min huma l-Emittenti tal-Propjetà Immobbli jew l-isponsors?
L-emittenti professjonali tal-proprjetà immobbli kummerċjali jew l-isponsors ta ’offerti ta’ tqegħid privat fl-Istati Uniti, bħalissa jaqgħu f’żewġ kategoriji.
Maniġers tal-fondi eżistenti, li ilhom jeżistu għal żmien twil, għandhom assi taħt ġestjoni (AUM) li jiswew mijiet ta ’miljuni ta’ dollari u għandhom rekord mill-aqwa mal-investituri eżistenti tagħhom. Għandhom ukoll database profonda ta 'investituri eżistenti u preċedenti, flimkien ma' relazzjonijiet stabbiliti ma 'bosta gatekeepers biex jaċċessaw flus ta' investiment ġodda bil-mod tradizzjonali. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.
Żviluppaturi b'esperjenza, li ilhom jeżistu għal żmien twil u għandhom rekord kbir ta 'proġetti ta' bini ta 'suċċess u ħolqu valur għall-imsieħba u l-investituri tal-impriża konġunta tagħhom. Kif imsemmi qabel, il-proġetti tagħhom huma dak li qed ifittxu l-investituri u l-gwardjani tas-suq privat tradizzjonali kollha. Waħda mill-karatteristiċi ewlenin tal-investitur li qed ifittxu dawn l-emittenti huma: l-iżgħar numru ta ’investituri li jistgħu jiktbu l-ikbar kontrolli tal-investiment. Ir-raġuni għal dan hija, ladarba kumpanija tiġbor aktar minn $ 10 miljun u jkollha aktar minn 2,000 investitur, il-kumpanija mbagħad issir kumpanija pubblika mhux innegozjata. Li jfisser li issa għandu jikkonforma mar-rekwiżiti ta 'mili finanzjarju ta' kull tliet xhur tas-SEC. Dan huwa piż u spiża miżjuda li ma jridux. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.
Parti 3: Allura min jista 'jibbenefika minn STOs fl-2020 u kif?