Propjetà Kummerċjali tal-Istati Uniti u Fehim tal-STO "Nuqqas ta 'Tnedija" fl-2019 - L-ewwel Parti

Parti 2 minn 3: Is-suq tat-titoli privati ​​tal-proprjetà immobbli - Prerekwiżit biex wieħed jifhem

Filwaqt li kien hemm ftit STOs iffinanzjati b'suċċess fl-2018 u l-2019, primarjament kienu Kumpaniji tat-Teknoloġija li jiffokaw fuq l-iżvilupp ta 'teknoloġija blockchain u pjattaformi online biex iservu dak antiċipat STO suq. Kien hemm ukoll STOs ta ’fond ta’ kapital ta ’riskju li jiffokaw fuq l-investiment f’kumpaniji tat-teknoloġija blockchain. Mil-lat ta ’dawk li investew f’dawn il-kumpaniji, huma kienu qed jinvestu fi stadji bikrija kumpaniji ta’ infrastruttura blockchain innovattivi. Mhux b'differenza mill-investimenti bikrija f'Uber jew Wework jew kumpaniji Unicorn oħra. Aktar importanti minn hekk dawn l-investimenti bikrija tqajmu permezz tas-suq tradizzjonali tat-tqegħid privat. Il-fatt li dawn l-investimenti bikrija ġew diġitizzati bħala STOs ma kien xejn għajr prova ta ’kunċett u ma kellhom l-ebda rwol fid-deċiżjoni li jinvestu jew le.

L-iskop ta 'dan l-artikolu huwa li nifhmu għaliex il-klijent "intenzjonat" (l-emittenti tas-sigurtà) ta' negozji ta 'proprjetà immobbli kummerċjali ta' l-Istati Uniti u l-investituri "intenzjonati" tagħhom ma kinux qed jinvestu.

Nifhmu l-investimenti Kummerċjali fil-Proprjetà Immobbli fl-Istati Uniti:

REITs (Trust ta 'Investiment fil-Propjetà Immobbli) inħolqu għall-ewwel darba fl-Istati Uniti fl-1960. Għall-ewwel darba l-benefiċċji ta ’investimenti kummerċjali ta’ propjetà immobbli kienu disponibbli għall-investituri kollha permezz tas-swieq pubbliċi. Qabel ir-REITs l-investimenti kummerċjali tal-propjetà immobbli kienu disponibbli biss permezz tas-swieq tal-pjazzamenti privati, għalhekk disponibbli biss għas-sinjuri. Sabiex tkun elenkata fi skambju pubbliku kumpanija trid tkun korporazzjoni "C", li kienet u hija soġġetta għal taxxa doppja; l-ewwel fil-livell korporattiv imbagħad għal darb'oħra fil-livell tal-investitur malli tirċievi dħul mid-dividend. Ir-REIT kienet forma ġdida ta ’korporazzjoni li tista’ tkun elenkata fuq l-iskambji pubbliċi, u jekk 90% tal-profitt jitqassam lill-investituri, ma jiġix intaxxat fil-livell korporattiv.

Il-kunċett REIT ilu mifrux mad-dinja kollha minn dakinhar. Bħala konsegwenza, proprjetà immobbli kummerċjali hija ġeneralment meqjusa bħala assi li jipproduċi d-dħul, fis-swieq pubbliċi.

Madankollu, hemm suq privat kbir ħafna għal investimenti kummerċjali fil-proprjetà immobbli fl-Istati Uniti u dawn l-opportunitajiet ġeneralment huma disponibbli biss għal individwi u istituzzjonijiet sinjuri.

Dan huwa punt ewlieni. Huwa l-benefiċċju u l-objettiv primarju tas-suq STO, li jipprovdi investituri żgħar mhux biss fl-Istati Uniti iżda minn madwar id-dinja, aċċess għal opportunitajiet ta ’investiment fis-suq privat u maż-żmien biex jipprovdu likwidità wkoll.

L-istat attwali tas-suq tal-proprjetà immobbli kummerċjali tal-Istati Uniti:

L-iskop tad-diskussjoni tar-REITs fis-swieq pubbliċi huwa li jiġu rrilevati x-xebh u d-differenzi mas-swieq tal-investiment tal-proprjetà immobbli privati. Sa mill-miġja tar-REIT, l-investimenti kollha fil-proprjetà immobbli huma universalment ikkunsidrati bħala assi li jipproduċu dħul. L-investimenti privati ​​kollha tal-proprjetà immobbli huma strutturati bħala jgħaddu minn entitajiet sabiex tiġi evitata t-tassazzjoni doppja.

Id-differenza primarja bejn is-swieq tal-investiment tal-proprjetà immobbli pubbliċi u privati, huma min għandu aċċess għall-opportunitajiet ta 'investiment. Ovvjament kulħadd fl-Istati Uniti jista 'jinvesti fis-suq pubbliku; m'hemm l-ebda kriterju ta 'ġid minimu. Madankollu, sabiex jinvesti fis-suq tal-propjetà immobbli privata kull investitur għandu jkun "investitur akkreditat" kif definit mis-SEC, b'valur nett minimu ta '$ 1 miljun dollaru, minbarra r-residenza primarja tagħhom.

Differenza oħra importanti hija r-rekwiżiti tal-preżentazzjoni u r-rappurtar tas-SEC. Il-kumpaniji pubbliċi kollha huma meħtieġa jippreżentaw rapporti finanzjarji mas-SEC jew kull tliet xhur jew kull sitt xhur skont id-daqs tagħhom. Kumpaniji privati ​​mhumiex meħtieġa jippreżentaw lis-SEC sakemm ma jkollhomx 2,000 investitur jew aktar. Meta tkun taf dan, mhix sorpriża li titgħallem li kumpaniji privati ​​b'aċċess għal investituri sinjuri dejjem jagħżlu li jkollhom numru iżgħar ta 'investituri kull wieħed b'ammont ta' investiment akbar. B'hekk dawn il-kumpaniji jevitaw l-ispiża assoċjata mar-rekwiżiti tal-preżentazzjoni u r-rappurtar tas-SEC.

Kumpaniji nnegozjati pubblikament huma kollha kumpaniji perpetwi. Il-kumpaniji tal-propjetà immobbli [kollokament] Privati ​​kollha għandhom ħruġ ippjanat minn qabel jew tmiem l-eżistenza tiegħu.

Ir-raġuni għaliex huwa importanti li nifhmu dawn id-differenzi fis-suq pubbliku u privat hija minħabba li kumpaniji privati ​​se jistrutturaw lilhom infushom biex jirnexxu fis-suq privat [tqegħid]. L-istrutturi li jagħżlu huma kompletament differenti mill-istrutturi meħtieġa biex ikollhom suċċess fis-swieq pubbliċi.

Fi kliem sempliċi, kumpaniji tal-propjetà immobbli Amerikani li jfittxu investituri privati ​​jistrutturaw il-ftehim tagħhom biex jattiraw l-investituri għonja li se jiktbu l-ikbar kontrolli.

Min huma l-Investituri?

L-investituri li jiddominaw is-suq tat-titoli privati ​​huma: individwi b'valur nett għoli, uffiċċji ta 'familja waħda, uffiċċji multi-familjari, fondi sovrani, fondi barranin, eċċ. Dawn huma n-nies bil-flus kollha. Huma kontinwament mgħarrqa b'kull tip ta 'offerta ta' investiment. Bħala riżultat huma bnew ħitan madwarhom sabiex konsulenti fdati biss, li jifhmu l-bżonnijiet u x-xewqat tagħhom, ikollhom aċċess għal opportunitajiet ta 'investiment preżenti. Dawn il-konsulenti fdati huma l-gwardjani. Dawn l-investituri għandhom ħafna flus x’jagħmlu għax-xogħol. Minħabba li jieħu l-istess ħin biex tmexxi diliġenza xierqa bir-reqqa fuq investiment ta '$ 1 miljun daqskemm tagħmel għal investiment ta' $ 10 miljun. Ħafna drabi jkollhom rekwiżiti minimi ta 'investiment, xi drabi għoljin sa $ 5 miljun, $ 10 miljun jew saħansitra $ 50 miljun, qabel ma jħarsu lejn offerta. Jekk l-investiment huwa f'industrija li magħha għandhom xi għarfien espert, ħafna drabi jkunu jridu jkunu l-investitur ewlieni bi grad għoli ta 'kontroll fuq il-proġett. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.

Min huma l-Gatekeepers?

Kultant gatekeeper huwa wkoll individwu għani li ddeċieda li jistabbilixxi n-negozju tiegħu stess li jevalwa u jinvesti f'kull tip ta 'proġetti. Minħabba li huwa pari ta 'oħrajn bħalu, għandu aċċess personali, u peress li qed jinvesti spalla ma' spalla ma 'sħabu għandu l-fiduċja tagħhom. Bosta uffiċċji tal-familja u multi-family offices bdew hekk.

Bosta gatekeepers, madankollu, huma ditti ta 'mmaniġġjar tal-ġid liċenzjati, ditti ta' senserija u l-impjegati tagħhom. Huma liċenzjati jew mill-FINRA fil-livell federali jew minn awtorità tal-livell tal-istat li tippermettilhom li jipprovdu servizzi ta 'konsulenza dwar l-investiment jew servizzi ta' ġestjoni tal-flus għal ħlas jew kummissjoni.

Dawn in-nies iqattgħu l-karrieri tagħhom jiżviluppaw relazzjonijiet u fiduċja mal-klijenti sinjuri tagħhom. Min iħaddem u l-liċenzji tagħhom jillimitaw strettament lil min u liema pariri jistgħu joffru. Il-limitazzjonijiet huma aktar stretti għall-offerti privati ​​milli huma għas-swieq pubbliċi. Aktar importanti minn hekk dawn in-nies jaqilgħu l-għixien tagħhom billi jisimgħu dak li jridu l-klijenti tagħhom, iġibuh u jaqilgħu miżata. Huma jgħixu bil-moto "il-klijent jaf l-aħjar" u bir-raġun.

Min huma l-Emittenti tal-Propjetà Immobbli jew l-isponsors?

L-emittenti professjonali tal-proprjetà immobbli kummerċjali jew l-isponsors ta ’offerti ta’ tqegħid privat fl-Istati Uniti, bħalissa jaqgħu f’żewġ kategoriji.

Maniġers tal-fondi eżistenti, li ilhom jeżistu għal żmien twil, għandhom assi taħt ġestjoni (AUM) li jiswew mijiet ta ’miljuni ta’ dollari u għandhom rekord mill-aqwa mal-investituri eżistenti tagħhom. Għandhom ukoll database profonda ta 'investituri eżistenti u preċedenti, flimkien ma' relazzjonijiet stabbiliti ma 'bosta gatekeepers biex jaċċessaw flus ta' investiment ġodda bil-mod tradizzjonali. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.

Żviluppaturi b'esperjenza, li ilhom jeżistu għal żmien twil u għandhom rekord kbir ta 'proġetti ta' bini ta 'suċċess u ħolqu valur għall-imsieħba u l-investituri tal-impriża konġunta tagħhom. Kif imsemmi qabel, il-proġetti tagħhom huma dak li qed ifittxu l-investituri u l-gwardjani tas-suq privat tradizzjonali kollha. Waħda mill-karatteristiċi ewlenin tal-investitur li qed ifittxu dawn l-emittenti huma: l-iżgħar numru ta ’investituri li jistgħu jiktbu l-ikbar kontrolli tal-investiment. Ir-raġuni għal dan hija, ladarba kumpanija tiġbor aktar minn $ 10 miljun u jkollha aktar minn 2,000 investitur, il-kumpanija mbagħad issir kumpanija pubblika mhux innegozjata. Li jfisser li issa għandu jikkonforma mar-rekwiżiti ta 'mili finanzjarju ta' kull tliet xhur tas-SEC. Dan huwa piż u spiża miżjuda li ma jridux. Fil-qosor, m'għandhomx bżonn il-benefiċċji offruti mill-industrija STO ġdida u li jmiss.

Parti 3: Allura min jista 'jibbenefika minn STOs fl-2020 u kif?