fbpx

Bli med i vår nyhetsbrev

En forretningsmodell for å "lansere" amerikansk eiendomsgjeld uten STOer i 2023

(Denne artikkelen er oppdatert for 2023)

REI Capital Income (REICI) har utviklet en ny måte å "selskape" og erstatte tradisjonell pantegjeld for USA Kommersiell eiendomsfond uten å bruke Tokens eller Blockchain på noen måte. Dette gjelds- eller obligasjonstilbudet adresserer og optimerer for problemene som ble diskutert i de tidligere blogginnleggene "... Forstå STOs "Failure to Launch" i 2019."

Med dette obligasjonstilbudet kan REICI levere en kupongrente på 7.5 %, med en lønnssats på 5.5 %. Differansen på 2.0 % i rente, mellom kupongsatsen og lønnssatsen, påregnes (eller legges til) til hovedbeløpet. Denne funksjonen gir en inkrementell mengde sammensatt vekst til den rentebærende hovedstolen, og øker dermed totalavkastningen til 9.14 % ved forfall eller disponering.

Renteinntekter til obligasjonsinvestorer betales kvartalsvis. Ikke-amerikanske investorer, vil bli betalt i amerikanske dollar og være unntatt fra kravene til 30 % amerikansk kildeskatt.
Denne nye måten er basert på kombinasjonen av enBedriftsobligasjon" og en strukturert "Eiendomskredittfasilitet", muliggjort av IRS "Portfolio Debt Exception."

Hva er et selskapsobligasjon?

SEC definerer en bedriftsobligasjon som “En gjeldsforpliktelse. Investorer som kjøper bedriftsobligasjoner låner ut penger til selskapet som utsteder obligasjonen. Til gjengjeld forplikter selskapet seg til å betale renter på hovedstolen og i de fleste tilfeller å returnere hovedstolen når obligasjonen forfaller eller forfaller. ” Som alle investeringer har obligasjoner risiko. En nøkkelrisiko for en obligasjonseier er at selskapet ikke klarer å betale renter eller hovedstol, "Standardrisiko".

Hvis et selskap misligholder sine obligasjoner og går konkurs, vil obligasjonseiere ha krav på selskapets [eiendom] eiendeler og kontantstrømmer. Obligasjonsvilkårene bestemmer obligasjonseierens plassering i køen eller prioriteten til kravet. Prioriteten vil være basert på om obligasjonen for eksempel er en sikkerhetsobligasjon, en senior usikret obligasjon eller en junior usikret (eller ansvarlig) obligasjon.

Hva er en "kredittfasilitet" for eiendom?

En kredittfasilitet er en type lån- eller gjeldsstrategi som ofte brukes i en forretnings- eller bedriftsmiljø. Mange børsnoterte REITs vil låne en stor pool av penger fra en bank eller en gruppe banker i form av en kredittlinje. For å si det enkelt, er en kredittfasilitet en rekke forskjellige lån som et selskap kan trekke på for å dekke sine finansieringsbehov for anskaffelse. En kredittfasilitet er mer eller mindre et stort paraplylån som et selskap kan trekke opp når det trengs over en lengre periode. Dette konseptet ligner på en bank som dreier seg om kreditt.

For en Eiendomsfond Utsteder, er denne låneformen erstatning for en serie typiske pantelån for en portefølje av eiendeler. Det gir det kommersielle eiendomsfirmaet klar tilgang til gjelden som kreves for å skaffe eiendommer raskt, uten de typiske lange stengetidene knyttet til boliglånsfinansiering. En kredittfasilitetsavtale vil etablere ”garantistandarder” som kreves for anskaffelse av nye eiendomsmidler og etablere krysspolarisering. For en utlåner er det viktig å merke seg at de viktigste utlånskriteriene er en kombinasjon av den samlede eiendomsporteføljens “belåningsgrad” (LTV) og “gjeldsservicedekningsgrad” (DSCR). Dette betyr at egenskaper med sterkere ytelse har potensial til å støtte svakere resultater. Når kredittfasilitetslånet for eiendom er strukturert som et "usikret lån", vil det være et "eldre usikret lån" sikret med den "ubelastede aktiva-puljen", noe som betyr at det ikke er andre gjeld eller pantelån eldre til "Kredittfasiliteten". På denne måten i tilfelle mislighold eller konkurs blir kredittfasiliteten betalt først, på samme måte som et sikret første pantelån har prioritet.

Hva er "Porteføljegjeldsunntaket"? Og hvorfor kan REICI betale ut 5.5 % rente til ikke-amerikanske investorer uten krav om 30 % kildeskatt?

På grunn av et relativt uklart IRS-unntak kalt "Portfolio Debt Exception", er porteføljerenter helt fritatt for 30 prosent amerikansk kildeskatt. For å kvalifisere som porteføljerente må lånet være fra en utenlandsk långiver og må oppfylle flere krav. Hovedkravet når det gjelder en gjelds-STO er at gjelden må være i "registrert form". Det betyr at de opprinnelige og påfølgende reelle eierne må registreres i regnskapsform.

Hva er REICIs underwriting-standarder?

REICI Bond STO vil gi gjeldsfinansiering for porteføljeoppkjøp og overholde følgende garantikrav. Overholdelse av Underwriting-standarder er avgjørende for å etablere tillit hos obligasjonsinvestorer.

REICI vil opprettholde et gjennomsnittlig låneforhold (LTV) på mellom 65 % – 70 %. Der "verdien" er anskaffelsesprisen. Et LTV-forhold beregnes ved å dele det lånte beløpet med det minste av verdi eller kjøpesum på eiendommen, uttrykt i prosent. Balansen av kapitalen som kreves for oppkjøp vil være fra aksjeinvestorer. For næringseiendom er den finansielle institusjonelle standarden 75 % eller mindre.

REICI vil opprettholde en gjennomsnittlig Debt Service Coverage ratio (DSCR) på 1.25x. DSCR er et mål på kontantstrømmen som er tilgjengelig for å betale gjeldende gjeldsforpliktelser. Forholdet angir netto driftsinntekt som et multiplum av gjeldsforpliktelser som forfaller innen ett år, inkludert renter og hovedstol. For næringseiendom er den finansielle institusjonelle minimumsstandarden mellom 1.15x og 1.5x

REICI vil innhente en takst fra et nasjonalt anerkjent takseringsfirma (dvs. CBRE) før ethvert oppkjøp avsluttes og vil ikke betale en pris over takstverdien.

Paradokset med "negative renter" er relevant

På grunn av det nåværende og vedvarende miljøet med "negativ rente" i forskjellige deler av verden; det er et stort antall globale investorer som søker lavrisiko "inntekts"-investeringer. De søker de positive inntektsavkastningene som vanligvis leveres av amerikanske REITs. I følge National Association of REITs (NAREIT) gir utbytte av aksjer REIT:

For året som slutter desember 2021:

ALL US Equity REITS: 2.6 %

I gjennomsnitt kvalifiserer 70% av det årlige utbyttet som er betalt av REITs som ordinær skattepliktig inntekt, 15 prosent kvalifiserer som kapitalavkastning og 16 prosent kvalifiserer som langsiktige kapitalgevinster.

Tradisjonelle amerikanske eiendomsinvesteringer kan ikke tilby "inntekt" til ikke-amerikanske investorer (de som ikke leverer amerikanske selvangivelser) på grunn av kildeskattereglene på IRS på 30%.

Hvordan vil REICI foreta rentebetalinger i amerikanske dollar til obligasjonsinvestorer rundt om i verden?

REICI vil bruke amerikanske dollarmynter (USDC$) levert av vår partner Circle.com. Circle-kontoene våre gir REICI nesten sanntids, internasjonale betalinger og en enkel sporbar oversikt over alle transaksjoner. Hver obligasjonsinvestor vil ha tilgang til sin egen personlige Circle-konto. På kontoen sin kan hver obligasjonseier spore alle REICI rentebetalinger; spesifisere deres lokale bankinformasjon for endelig innskudd av rentebetalinger. REICI vil foreta rentebetalinger i USD

Abonner på vårt nyhetsbrev

Registrer deg for vårt nyhetsbrev for eiendomsinvesteringsstrategier og markedstrender.