(Ky artikull është përditësuar për vitin 2023)

REI Capital Income (REICI) ka shpikur një mënyrë të re për të "korporatizuar" dhe zëvendësuar borxhin tradicional të hipotekave për SHBA-në e saj Fondi i Pasurive të Paluajtshme Tregtare. Kjo STO e Borxhit adreson dhe optimizon për çështjet e diskutuara në postimet e mëparshme të blogut "… Të Kuptuarit e" Mosarritjes së Lëshimit të STO "në 2019."

Me këtë STO të Borxhit, REICI mund të japë 4.00% të ardhura nga interesi për investitorët jo-amerikanë, të paguara mujore ose tremujore në dollarë amerikanë (ose monedhën e tyre vendase të zgjedhur) dhe të përjashtohet nga kërkesat e tatimit në burim prej 30% të SHBA.
Kjo mënyrë e re bazohet në kombinimin e një “Bono e korporatave"Dhe një strukturë e strukturuar" Lehtësia e Kredisë së Patundshme ", e bërë e mundur nga" Përjashtimi i Borxhit të Portofolit "i regjistruar në bllokun si"Ofrimi i Tokenës së Sigurisë”(STO)

Farë është një obligacion i korporatës?

SEC përcakton një lidhje të korporatës si “Një detyrim borxhi. Investitorët që blejnë bono të korporatave po i japin hua para kompanisë që lëshon bono. Në kthim, kompania bën një zotim ligjor për të paguar interesin e kryegjësë dhe, në shumicën e rasteve, për të kthyer principalin kur afrohet bonoja, ose maturohet. " Si të gjitha investimet, obligacionet mbartin rreziqe. Një rrezik kryesor për një mbajtës të bonove është se kompania mund të dështojë të bëjë pagesa në kohë të interesit ose kryegjësë, "Rreziku i Mospagimit".

Nëse një kompani paguan detyrimet e saj dhe falimenton, mbajtësit e obligacioneve do të kenë një kërkesë mbi pasuritë e kompanisë [pasuritë e paluajtshme] dhe flukset e parave. Kushtet e obligacionit përcaktojnë vendin e mbajtësit të obligacionit në përputhje ose përparësinë e kërkesës. Prioriteti do të bazohet në atë nëse obligacioni është, për shembull, një lidhje e siguruar, një lidhje e vjetër e pasigurt ose një e vogël e pasigurt (ose e varur).

Farë është një lehtësim kredie për pasuritë e paluajtshme?

Një lehtësi kredie është një lloj strategjie kredie ose borxhi që përdoret shpesh në një mjedis biznesi ose korporate. Shumë REIT të tregtuara publikisht do të huazojnë një fond të madh parash nga një bankë ose një grup bankash në formën e një linje krediti. Ta themi thjesht, një lehtësi kredie është një seri kredish të ndryshme që një kompani mund të tërheqë, për të përmbushur nevojat e saj të financimit të blerjes. Një lehtësi kredie është pak a shumë një hua e madhe ombrellë që një kompani mund ta tërheqë kur është e nevojshme për një periudhë të zgjatur kohe. Ky koncept është i ngjashëm me një linjë kredie rrotulluese të bankës.

Për një Emetuesi i fondit të pasurive të paluajtshme, kjo formë e kredisë është një zëvendësim për një sërë detyrimesh tipike të hipotekës në një portofol të aktiveve. Kjo i lejon firmës tregtare të pasurive të patundshme qasje të gatshme në borxhin e kërkuar për të marrë pronat shpejt, pa kohën tipike të mbylljes së lidhur me financimin e hipotekës. Një marrëveshje e lehtësimit të kredisë do të krijojë "standarde të nënshkrimit" të kërkuara për blerjen e pasurive të patundshme të reja dhe vendos ndër-kolateralizimin. Për një huadhënës, është e rëndësishme të theksohet se kriteret kryesore të huazimit janë një kombinim i portofolit të përgjithshëm të pasurisë "raporti i kredisë ndaj vlerës" (LTV) dhe "raportit të mbulimit të shërbimit të borxhit" (DSCR). Kjo do të thotë që vetitë me performancë më të fortë kanë potencialin të mbështesin veti me performancë më të dobët. Kur kredia e objektit të kreditit të pasurive të patundshme strukturohet si një "kredi e pasigurt" do të jetë një "kredi e pasigurtë e moshuar" e siguruar nga "grupi i pasurive të pashembullta" që do të thotë se nuk ka borxhe ose hipoteka të tjera të "Fondit të Kredisë". Në këtë mënyrë në rast të mospërmbushjes ose falimentimit, struktura e kredisë paguhet së pari, në të njëjtën mënyrë përparësia ka hipoteka e parë e siguruar.

 

Çfarë është "Përjashtimi i borxhit të portofolit"? Dhe pse REICI mund të paguajë interes 5.5% për investitorët jo-SHBA pa Kërkesë Tatimi në Burim prej 30%?

Për shkak të një përjashtimi relativisht të paqartë nga IRS i quajtur "Përjashtimi i borxhit të portofolit", interesi i portofolit përjashtohet plotësisht nga tatimi i mbajtur në burim prej 30 për qind në SHBA. Për t'u kualifikuar si interes portofoli, kredia duhet të jetë nga një huadhënës i huaj dhe duhet të plotësojë disa kërkesa. Kërkesa kryesore për sa i përket një STO të borxhit është që borxhi duhet të jetë në "Formularin e Regjistruar". Do të thotë, pronarët fillestarë dhe të mëvonshëm përfitues duhet të regjistrohen në formën e regjistrimit të librit. Kjo kërkesë zgjidhet në mënyrë të përsosur me teknologjinë STO blockchain.

 

 

Cilat janë standardet e nënshkrimit të REICI?

STO e obligacioneve REICI do të sigurojë financimin e borxhit për blerjet e portofolit dhe do t'u përmbahet kërkesave të mëposhtme të nënshkrimit. Respektimi i standardeve të nënshkrimit është thelbësor për krijimin e besimit me investitorët e obligacioneve.

REICI do të mbajë një raport mesatar kredie ndaj vlerës (LTV) midis 65% - 70%. Ku "vlera" është çmimi i blerjes. Një raport LTV llogaritet duke pjesëtuar shumën e marrë hua me më të voglin e vlerës së vlerësuar ose çmimit të blerjes së pronës, shprehur në përqindje. Gjendja e kapitalit të kërkuar për blerjet do të jetë nga Investitorët e Ekuitetit. Për pasuritë e paluajtshme komerciale standardi institucional financiar është 75% ose më pak.

REICI do të mbajë një raport mesatar të mbulimit të shërbimit të borxhit (DSCR) prej 1.25x. DSCR është një matje e fluksit monetar të disponueshëm për të paguar detyrimet aktuale të borxhit. Raporti tregon të ardhurat operative neto si shumëfish të detyrimeve të borxhit që duhet të paguhen brenda një viti, duke përfshirë interesin dhe principalin. Për pasuritë e paluajtshme komerciale, standardi minimal institucional financiar është ndërmjet 1.15x dhe 1.5x

REICI do të marrë një vlerësim nga një firmë vlerësimi e njohur në nivel kombëtar (dmth. CBRE) përpara mbylljes së çdo blerjeje dhe nuk do të paguajë një çmim mbi vlerën e vlerësuar.

 

Paradoksi i "Normave Negativ të Interesit" është i rëndësishëm

Për shkak të mjedisit aktual dhe të vazhdueshëm të “normave negative të interesit” në pjesë të ndryshme të botës; ka një numër të madh investitorësh globalë që kërkojnë investime me “të ardhura” me rrezik të ulët. Ata kërkojnë rendimentet pozitive të të ardhurave që zakonisht ofrohen nga REIT të SHBA. Sipas Shoqatës Kombëtare të REITs (NAREIT) Kapitali i kapitalit REIT jep dividentë:

 

 

Për vitin që përfundon në dhjetor 2021:

TË GJITHA Aksionet e Aksioneve të SHBA: 2.6%

Mesatarisht, 70% e dividentëve vjetorë të paguar nga REIT kualifikohen si të ardhura të zakonshme të tatueshme, 15 përqind kualifikohen si kthim i kapitalit dhe 16 përqind kualifikohen si fitime kapitale afatgjata.

Investimet tradicionale të pasurive të patundshme amerikane EQUITY nuk mund të ofrojnë "Të ardhura" për investitorët jo-SH.B.A. (ata që nuk paraqesin deklarata tatimore të SH.B.A.) për shkak të rregullave të tatimit në burim të IRS 30%.

 

 

Si do të bëjë REICI pagesat e interesit në dollarë amerikanë për investitorët e obligacioneve në mbarë botën?

REICI do të përdorë monedha në dollarë amerikanë (USDC$) të ofruara nga partneri ynë Circle.com. Llogaritë tona të Rrethit i ofrojnë REICI pagesa ndërkombëtare pothuajse në kohë reale dhe një përmbledhje të lehtë të të gjitha transaksioneve. Çdo investitor i obligacioneve do të ketë akses në llogarinë e tij personale të Rrethit. Brenda llogarisë së tyre, çdo mbajtës i obligacioneve mund të gjurmojë të gjitha pagesat e interesit REICI; specifikoni informacionin e bankës së tyre lokale për depozitimin përfundimtar të pagesave të interesit. REICI do të bëjë pagesat e interesit në $US